出卖共有房屋是否有效？

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说说北京这旮沓的司法实践，北京作为首都，不仅是政治、经济、文化之都，还是房价之都，当然对于这个说法上海、广州可能有不同意见，暂且这么说吧。

在2017年看似“来真的”的限购政策出台前，北京的房价上涨之快，引领全国，越限越长，对于一天一价的房子，难免落入临时加价的俗套，很俗但是很火爆，要是说你买房没碰到个临时加价的，都不好意思说自己在北京买过房。so，结合题主设定的条件，咱们说说，对于半路杀出个‘程咬金“式的突发情况怎么规定的。

首先，跳出来的如果是假程咬金，那么滚粗。就是说，这个所谓的老婆，有名有实，但是跟房子没有关系，房子就是老公的婚前财产，跟你半毛钱关系没有，瞎折腾的一律不支持，合同继续履行。

其次，跳出来的是三板斧程咬金，那么给你个面子，商量下，也仅此而已，因为房本一人名，单方卖房算有效。因为我们是这么考量的，房屋作为夫妻共同财产登记在夫或妻一人名下时，买房人从房产证上只能看到登记方一人的名字，无法考证房主是否结婚，也无法考证该房屋是否 还有其他共有人。买房人出于对房产证登记的信任善意购买了该住房，应该认定购房合同有效。


点评：
从房屋登记的角度分析一下这个问题。
房屋在婚后取得，尽管只登记在夫妻一方的名下，都属于夫妻共同财产，但从房屋登记来看，共有房屋和共同财产是有区别的。
房屋的共有的情形包括共同共有和按份共有两种，所有权利人无论所占份额多少，都登记在不动产登记簿，在处置房产时都要经权利人同意。婚后取得而登记在夫妻其中一方名下的房屋，其配偶是没有登记在不动产登记簿中，只能称作该房产的“隐性共有人”。
所以，在办理房产转移登记的时候，属于共有房屋的，权利人都必须到场确认签名或授权同意处分房产。对于夫妻共同财产的房屋，登记机构无法辨别该房屋是否存在“隐性共有人”，如果登记为权利人的一方刻意隐瞒该房产存在“隐性共有人”，例如隐瞒自己的婚姻状况，权利人会在没有配偶在场的情况下办理房屋的转移登记，当然配偶是可以主张自己的权利。
对登记机构来说，明知道房屋存在“隐性共有人”，而没有“隐性共有人”的同意或授权，是不会办理房屋转移登记的，就如问题所述情形，虽然签订了房屋买卖合约，配偶明确表示不同意，还是不能办理转移登记。


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在北京 老公一个人可以卖了两个人的房

很多人认为，结婚以后，虽然房子登记在一个人的名字，但是房子是两口子的，房屋买卖时没有经过老婆的同意，老公一个人过户不了，过户无效。
岂不知，在北京，即使房子是结婚后买的，即使房子是两口子，只要你的房子登记在老公一个人名下，老公一个人就可以买卖，就可以过户，不需要经过老婆同意。在北京，只要在房产交易大厅申请交易的时候，申明房子是老公单独所有，在表上打个勾，就可以过户了。
因此，北京出现了不少老公卖了两口子共有的房子，老婆根本就不知道的事情，房子卖了之后，买房的人过来收房，妻子才知道，这个时候房子已经卖给别人了，说什么都没有用了。即使房子没有过户，只要老公签了协议，一般来说，法院会判令继续履行合同的，因为，房产证上只有他一个人的名字。
在北京，如果想要自己的房子不被一方偷着卖掉，只有一个办法，那就是房产证上写上两个人的名字，这样就能万无一失。


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夫妻一方出卖共有房屋是否有效，要看两方面的情况。

第一，夫妻双方共有的房屋，出卖肯定要双方达成一致的意见才能卖。但是对于外人来说，谁知道卖房子是不是两口子的一致意见呢？万一你们是因为反悔了才出来表演双簧，那我买房子的权益如何保障？所以，如果外人不知道夫妻一方卖房，另一方不知情或不同意，并且买房子的合同、购房款等各种手续都是合理、合规、合法的，那这个合同就有效。这叫保护善意第三人合法权益。

第二，如果夫妻一方卖房时是背着另一方，和买房人有不正当的勾当，或者买房人知道卖房子时夫妻另一方不知情，那这个合同就无效。原因很简单，这是恶意的，损害夫妻另一方利益。

最后，如果判定买房有效，那夫妻另一方利益怎么保障？利益受损一方可以向法院起诉，要求其按照共有份额进行补偿。这叫夫妻共有权利的对内不对外，对外你们是一体的，承担连带责任，但对内，是可以找对方追偿。法律


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《婚姻法》第17条规定，夫妻在婚姻关系存续期间购买或者建造的房屋为夫妻共同财产，房屋为重大财产，非因日常生活之需要而出售房屋，应当由夫妻双方平等协商，取得一致意见。

《合同法》第51条规定，未经共有人同意，一方擅自出售共有财产的行为属于无权处分，除非共有人追认，否则房屋买卖合同为无效合同，故购买夫妻共有房屋，应当征得夫妻双方一致同意，要求双方在买卖合同上签字确认。

但是，这里存在一个特殊情况，就是房产证上只写了一个人的名字，特别是有些时候，卖房者还谎称未婚，这样购房者就有充分的理由相信，卖房者有完全处分权利，所以签订的买卖合同应当是有效的，除非对方有证据证明，买方对房子是夫妻共同财产的情况是明知的。




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夫妻共有房，“这房子我不同意卖！”有用么



夫妻共有房，在二手房买卖中是一个很常见的情况，但是只要对方夫妻俩人欢欢喜喜的来，欢欢喜喜的签，还是没问题的。

就怕那种，买着买着，突然跳出个人说：“这房子我不同意卖！”


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首先，按照物权法及不动产登记条例，房产交易以登记簿为准，如果已经向不动产登记部门申请房屋所有权转移登记并已经完成登簿，则视为交易转移已经完成。其次，房屋所有权是否是为夫妻共有要看产权取得方式，一般说就是婚内财产为夫妻共有财产，婚前财产为单方财产。



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讲一个老张卖房的故事

1955年，一支由98人组成的“上海市志愿垦荒队”到了江西。艰苦的劳作、简易帐篷、稀饭萝卜干是他们每天的日常。

老张今年56岁，是上面这支队伍中一位知情的后代。



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按照最高院关于商品房买卖合同纠纷的解释，房屋买卖过程中出卖方以未经其他房屋共有人允许为由要求认定买卖合同无效的，人民法院不予支持。非常明星，以共同人不同意为由要求不卖的是不会获得支持的，是要承担违约责任的。


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如果从法律手续上，共有人没有参与，买卖当然无效。
产权共有人的概念，即共同拥有产权的权利和处置产权的权利。
如果买卖产权共有的房屋，一定有产权人和共有人同时参与的法律手续，方为有效。


点评：
如果从法律手续上，共有人没有参与，买卖当然无效。产权共有人的概念，即共同拥有产权的权利和处置产权的权利。如果买卖产权共有的房屋，一定有产权人和共有人同时参与的法律手续，方为有效。?


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财产共有人不能对抗这份合同是有法律效力！出卖人要承担缔约过失赔偿责任！


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合同有效，但如共有人反对，不能履行，由签约人承担责任。


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有效，不过要给不知情的共有人赔偿，不然苦的是买主


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夫妻共产一般人早有防备，隐形共产才是防不胜防。


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合同有效。无权处分不影响合同效力