买卖二手房,要注意哪些?

时间:2020-07-09 来源:法律投稿
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二手房虽然比新建商品住宅(期房、分期开发项目)更可直观评定(户型、面积、日照、施工质量、配置、基础及公建配套、园林绿化、道路照明安保、物业管理等),但涉及交易,其实比新建商品住宅要复杂。一是产权性质多样,私产平房、已购公房、房改房、安居工程、经济适用房、共有产权房、商品房等,这里面有因土地划拨、出让不同存在补交出让金的问题,也有在交易时附带的约定性条件不同。二是产权有多个共有人,交易时应当和全部共有人签订房屋买卖合同。三是可能存在抵押、保全、出租等情况。四是手续上存在先解后办,更名、迁出迁入的问题。
因此,在购买二手房时一定要做好核查,房产证,房子的产权性质及交易附加条件,抵押、保全(查封)、出租情况,共有人情况等,即使由中介提供相关资料,也需查档。别忘了实地看房。
现在各地都应该有住建厅和工商局制定的《二手房买卖合同示范文本》,包括经纪成交版和自行成交版(深圳市还有二手房预约买卖及居间服务合同)。《示范文本》条款约定详细具体,需要的可以到当地主管部门网站下载并仔细阅读理解。对其中有选项的条款及附件约定部分,需重点了解并注意明确约定。
比如,关于贷款的约定。如银行未批准买受人的贷款申请,买卖双方同意按照下列第种方式处理(选项有3种),为避免原就无以现金方式支付准备又不想解除合同,终止交易,就需双方事先咨询银行确切方案及办理办法,特别是和卖方按揭(抵押)解除,也就是赎楼,结合起来做的,要有明确约定。
再如,房屋有抵押情况的。《示范文本》有表述为:出卖人应于申请办理房屋权属转移登记前注销该房屋抵押登记。但如何解除,也就是赎楼,需进一步明确约定。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼,都是不可取的方法。选择由业主(卖家)通过担保公司,向银行借款赎楼,等买家房产证出来之后,再到银行做按揭。不管是定金还是首付还是按揭办理下来后转支付,都选择【资金监管交割房款】为宜,并与手续办


点评:
购买二手房,需要注意些什么?
买房子对于中国普通居民家庭来说,是一件大事;是一生中要做的最大的消费策略;实实在在的需要“六个钱包”来买房。所以一定要慎之又慎,格外注意:
1,房子是不是可以交易。比如:房子的产权性质(房本上可以看到);房东是不是真的有房本(没有房本的房子是无法网签过户的),房子是否被查封(有查封的房子是不能出售的);有没有抵押,有多少钱的抵押;共有人情况,共有人是不是同意卖房。这些问题一般正规中介都会调查清楚,但有时候难免漏掉一些问题。
2,房子的位置、面积、户型、结构、装修情况;有没有车位,车位情况;家具家电是否赠送(最好留有照片证据)等越详细越好。
3,签署的买卖合同,都是签署当天生效。
4,签合同的人是不是房东本人,不是本人一定要跟本人确认;房东的妻子是否同意卖房。
5,各种税费应该由谁承担,房子情况不符,多出的税费由谁承担。


点评:
一.签合同注意要点:房东和客户身份核实,出示证件如:房产证,身份证,户口本,结婚证,房屋是否有出租给他人,屋内户口迁移问题,客户付款方式,房东银行是否有贷款。
二.签房屋转让合同要注意:付款问题,支付首付款的时间,客户银行按揭贷款,这里特别注意一点,如客户银行征信问题需要在补充合同上写明。不然很容易造成因贷款问题而违反合同。房东拿首付款和尾款的时间,交房时间,水电煤过户手续,物业公司业主变更等;
建议买二手房找个专业的中介公司比较好,专业的事交给专业的人去做!


点评:
签二手房买卖合同的注意事项:

一、明确房屋信息

二手房是现房,是可以看得见摸得着的。但是,购房二手房签合同时明确房屋信息还是非常有必要的。比如房屋性质、面积、结构、装修、设备等等这些方面的情况,是我们肉眼无法直接获取到的。

为了避免将来不必要的麻烦,也为了保障自己购买房屋的权益,因此购房者在签二手房买卖合同时,一定要明确房屋信息,以免出现不必要的麻烦。


点评:
二手房买卖中有一个很常见但很重要问题是:买卖合同往往都是中介提供的格式合同,简单粗糙,尤其是在当前房价不稳定的环境下,很多责任没有约定或者约定不清,买房卖房过程中危机四伏。

而且,中介制定的合同,对中介非常有利,中介出问题了,想靠合同要中介承担责任非常难


点评:
算清所有税费,看清合同条款,签合同之前一定要先查档

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