国土部：“政府将不再垄断住房供地…”意味着宅基地可以自由买卖吗？

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1.国土资源部姜大明部长的这个发言这几天被很多媒体解读，很快人的理解是土地放开供应了，房子多了，房价要降了。
2.仔细读一下就知道，姜部长的这个发言是“研究”，从研究到形成文件，再到下发执行，是需要时间的，不确定性很强。只能说政府意识到了目前土地供给的一些弊端，需要逐步进行改革。
3. “深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点”。这个说法的目的是让集体所有制的土地上建设的小产房纳入监管，作为城市的租赁住房。这种房子只租不售，不会对政府主导的商品房造成冲击，也不会对政府的卖地收入造成影响。小产权房由于动了政府土地财政的奶酪，与政府在争夺蛋糕，所以短时间内不可能转正，作为租赁住房是多赢的局面。
4. “非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地”主要是让企业承担建设租赁住房的重任，增加城市租赁住房的供给数量。这些土地上建设的房子，很难作为商品房出售，只能出租，因此并不能增加商品房的供给数量。
5.城市居民购买农村宅基地的问题短时间内依然无解，宅基地的流通还需要很长的路要走。
6.中国的大城市还在快速发展，需要大量的资金支持城市建设，土地财政是城市建设资金的重要来源，短时间内无解，大城市商品房的价格还会长期上涨，直到城市化完成。


点评：
我知道很多人想听什么，“土地放开供应了，房价要降了”！
省省吧，里面写得这么清楚的事，怎么还有人YY呢。这次所谓“放开”，是为了解决“住”的问题，而不是“房价”问题。
其实就两点：
1、“深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点”。这不是说小产权房可以转正了，其实就是小产权房可以由政府承认对外出租。ZF说要大力推广租赁，自己搞不定房源了，打起了农民叔叔主意。
2、“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地”。这个是说，企业获得的产业用地，本来不允许建设住宅，现在经过政府核准后给企业员工建设住宅，可以出租或有条件出售。如果出售，基本上取得完全产权、再次出售，肯定有很高门槛的，覆盖面估计很小。
最后也强调了“城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆”。
嗯，就是这么简单的事------农村宅基地上会盖一些公共租赁房；某些大企业的核心员工，也许可以获得一些长租、或是低价买一些虽然有产权但很久也不一定能上市卖的房屋。


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宅基地是不可以自由买卖的。

　　《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”
杜勋虎at
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　　国家出台的政策也规定，非农业人口是不能到农村购买农民宅基地。因为农民对宅基地只有使用权，没有收益、处分的所有权。宅基地的所有权是归村集体享有的。我国《土地管理法》也规定了“一户一宅”，即一个农户只能拥有一处宅基地。严禁外村农民到本村购买宅基地，即使签署宅基地买卖协议，也会被认定无效。



点评：
各界对“政府将不再垄断住房供地”新闻非常激动，似乎很快房价就能稳定，甚至下滑。
杠杆游戏觉得不能太乐观。
1、注意措辞，是将研究，而不是说明天或明年，地方政府就不再垄断土地供应
不妨看一下新华社的原文：
国土资源部部长姜大明15日说，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
意思说的很清楚，是研究，而不是很快即施行。什么时候研究，研究多久，研究具体结果是啥，都不知道？当然，在建设调控长效机制、多供应主体、多渠道保障租购并举的大背景下，肯定很快会有些动作。



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这个话题一下子就成热点了。很多人会问，房价到底会不会降呢？
嗯，很多人就是想知道，房价是不是要降了。很遗憾，不会。

政府的这项政策，其实指向性非常明显，那就是解决人们住的问题，但是不准炒，不准炒！老大说过的。
解决住的问题有两种方式，一种是解放部分土地，盖租赁房，租赁房屋增加，能让更多人住得起；另一种是解决人们自住的问题，自有用地，集体用地或者宅基地，可以盖成房子，分配或者低价卖给特定的人群。比如说，村集体的房子就留给村民。这样很大一部分人的居住品质可以得到改善。
但是这种房子，没法在市场上自由流通。



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宅基地不可能自由买卖的。

在继农村生产用地（包括山林、池塘、草场）施行“三权分置”之后，宅基地也被分为三个层级的权利：1、所有权，这是农村集体的；2，资格权，是第一轮承包时形成的；3，使用权。

也就是说，拥有农村宅基地的农户，他获得其实是“资格权”。他可以把这个权利退还给农村集体，获得货币补偿，然后进城生活。也可以把使用权转让给其他农户（比如刚刚成家、分立户口，但没有宅基地的人），获得一笔经济补偿，设定一个使用期限。这相当于给宅基地了一个变现新渠道，有利于盘活农村资产，增加农民收入。


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我知道你问这个想干啥。
1. 拿城里一个厕所的钱，到农村买十栋，然后一夜翻十倍，屌丝逆袭，以后躺着吃租，过上了剥削阶级的生活。
2. 农村房子也能入市了，城里的房子要“断崖式下跌了吧”？一个房东跪求我三折买他的房子，另一个房东说我两折，你骄傲的一昂头：两折？呸，一折我也不买，饿死你这个人渣！

可惜哦，即便这个想法成行，所有权、建房权、使用权也是分离的。
这意味着：
1. 城里人不能买农村的房子，只有农村户口可以。


点评：
中央政府推出全面放开居住用地新政，主要是想通过政策之手，引导社会资金进入房地产租赁市场，并且通过盘活城市周边巨大的农村存量宅基地，加快房地产租赁市场的发展，以便更好的满足人们的居住需求。这乃是政府、民间资本、农民、租房客的多赢局面。

发展租赁市场，才是关键，跟房价涨跌并无实质性关键！


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什么叫权属不变？意思就是非住宅和宅基地类型土地还是不能参与住宅开发？那么，问题重点就是，非房地产企业可以开发「非国有住宅土地」的开发，既村企可以名正言顺、在宅基地上开发住宅？问题是，真正值钱的地方，房企还是会想尽办法参与进来吧？而且，造住宅还是房企比非房企专业吧？


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1.非房地产企业可以从事房地产开发，但现阶段肯定不是商品房的开发。之前费了好大劲才把一批央企赶出房地产开发领域。

2.宅基地自由买卖是不可能的，自主盖房租赁也不可能。明确说了，严禁城里人去农村买地建房，个人没有参与资格。肯定是国家和集体一起统筹。?


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可以自由买卖？想多了。仔细看看详解：实行所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。说得直白点，所有权依然属于集体，集团是谁？你懂的。你买卖的也只有使用权，资格权。而这一可能性还需要宅基地具备上市的条件。


点评：
不垄断不等于自由开发土地，不垄断的基础是严格监管，把多主体供应住房多渠道供地的制度扎紧，辅之严格监管应该是一种模式。不要梦想房地产市场成为自由市场，特别是集体土地类别的房地产市场一定改变自然经济、不流通的现状，才会有利于房地产市场全面健康发展。


点评：
非房地产企业所指依然泛泛，只要不是房地产企业都可以获得土地使用权用于实现其居住功能。当然包括农民、城里人等自然人或非房地产企业的法人。不是抠字眼，好像就是这个意思。权属没变，供需的矛盾会转向争夺资格权?


点评：
不懂这是什么意思，我们老家的农村土地都是画好的，该种地的种地，该山林的是山林，该建房子居住的地方是居住的，居住地建房子都是随便建，自由的……这里所谓的自由真不懂什么意思?


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相关文件明确规定，农村宅基地不允许自由买卖，只是在农村集体经济内有限度的转让，城市户籍更是禁止参与。如果想在农村拥有住房的途径，只有去农村租赁住宅。?


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农村土地流转上市，农民人均收入增长，未来农村社会发展经济稳定。农民有可能打一场翻身仗。农村户口越来越值钱。但是这将是几代人之后的事情，与你与我并无关！?


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政府绝对不会允许大量城市人口去农村买卖宅基地这种情况发生。但会允许少量的，附带各种严苛前提条件的宅基地买卖，所以不必考虑做宅基地方面的做大动作。?


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勿过分解读相关政策，记住住房不炒紧跟时代步伐，还指望变卖祖产投机取巧发财？还是老实点自扫门前雪，勿添乱。?


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都要通过文件和相关部门审批的流程手续吧，不递交审核流程视为无效交易吧?


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原文是政府或将不再垄断住房供地，不是没有或这个字眼了。?


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没有完成城市化前私下交易不靠谱，城市化定型后估计可以合法交易。?


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不可以。因为宪法与城市土地管理法及相关法律法规条例规定。?


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宪法与土地法及条例告诉你，宅基地不允许上市自由买卖。?


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土地政策很灵活，适合各个区域的土地供给和需求的平衡！?


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这不意味着土地所有制的改变，宅基地不可以自由买卖。?


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想多了。农村土地确权和流转是执政根基，动会大乱。?


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宅基地需要符合条件的，不是每一个人都可以。?


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想多了，进入市场和自由买卖是完全两码事。?


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农村宅基地谁去那？说的是城中村的宅基地吧?


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当然不可以买卖，这是执政之本?