房屋租赁合同履行中的典型纠纷问题解析

随着商业社会的发展、经济交流的多元化，房屋租赁也成为人们生活中的热点问题之一。无论是居住用房还是经营用房，在房屋租赁合同的履行过程中，都容易因为利益冲突发生纠纷，经常遇见的问题是提前解约、非法转租、房屋装饰装修物的归属问题等等，在面对这些纠纷时我们该如何去维护自己合法的权益呢？

房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。房屋租赁合同涉及的法律关系、法律问题较为复杂，我们先来看一个案例。

案例：某房地产开发有限公司与王某签订房屋租赁合同，合同约定某房地产开发有限公司将两层商业功能区出租给王某用于服务性商业经营。合同签订后，王某又分别与柯某、汤某、某汽车有限公司、明某等次承租人签订房屋租赁合同，将其承租的房屋转租给次承租人。某房地产开发有限公司将王某诉诸法庭。

案例分析：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”由此可知，承租人转租前必须经过出租人的同意，王某的行为是违法的，某房地产开发有限公司有权解除与王某的房屋租赁合同。

下面笔者总结其它几种房屋租赁合同履行中的典型问题：

买卖不破租赁原则

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。也就是说，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的约定。

二、房屋租赁期间的装饰装修费用问题

经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，除另有约定或者可以拆除以外，承租人不得要求赔偿装饰装修费用。这是在履行房屋租赁合同中经常遇见的问题，租赁期间届满，房屋的装饰装修品，有约定就按约定；无约定的话，能拆卸的装饰装修品归承租人，不能拆卸的归出租人，且承租人不能要求赔偿。

承租人的优先购买权

承租人的优先购买权是指当房东要出售房屋时，该房屋的承租人在同等条件下享有优先购买的权利，所以出租人在出售房屋前有义务通知承租人。如果出租人没有通知承租人行驶优先购买权，承租人可以要求出租人承担赔偿责任。

四、一房数租的租赁权权属问题

出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

(一)已经合法占有租赁房屋的;

(二)已经办理登记备案手续的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

五、共同租赁权

承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人有权请求按照原租赁合同租赁该房屋。共同租赁权限于共同居住户、个体工商户共同经营人或者个人合伙其他合伙人。

房屋租赁合同履行时，我们要注意什么呢？

1、承租人租房时要让房东出具合法有效的房产证、身份证等信息，没有房产证的一定要其出具购房合同，确认后再谈租房事宜，谨防假冒房东进行诈骗的行为。

2、仔细阅读租房合同，要清晰、明确地规定双方权利义务，明确规定押金、租金给付、租赁期限、物业费、水电费、违约责任、赔偿标准等条款。

3、给付租金的方式建议使用银行卡、、支付宝转账，保留转账记录和房租收据，确保发生纠纷时，可以通过法律途径维权。

总之，无论是出租人还是承租人，在履行房屋租赁合同时要清楚自己的权利义务，防止上当受骗，避免纠纷，给自己省时省力的同时也能给社会塑造良好的交易氛围！