如果业主集体不还贷，把烂尾楼全都给银行，会怎样？

很多人分不清楚银行和开发商的关系，总觉得贷款合同就是买房合同那一摞纸的其中一部分。我举个栗子你就明白了，你媳妇有个表弟，找你借钱70万买房子。房子烂尾了，表弟说，对不起这房子烂尾了，所以钱没办法还了。你觉得他该不该还？

答案是显然的，当然该还。

我们是从银行借钱，付给开发商，请务必记住这一点。你借了钱没买到东西，是开发商的问题，欠银行的钱，包括本金和利息，还是必须还的。

为了更清楚的讲这个问题，我直接说个案例吧。

西安有个小区，叫易合坊。

2011年开始卖，到了2019年，已经烂尾烂了八年，坑了数千小业主。

当地政府、法院在2019年开始推动开发商通过破产程序重整。这意味着在不远的未来，易合坊的这些受害的小业主，有希望住上房子，或者拿回购房款。这本来是个好事，偏偏就出现了大面积的业主断供。

其实业主断供非常容易理解，房子买不到，找政府闹也解决不了，业主们感觉每多还一块钱都是自己实实在在的损失，就陆陆续续的有上百位业主不再还贷。

2019年3月，在破产管理人的公众号上，发出了这样一条消息：

因西安四德置业有限公司（下称“四德公司”）与中国建设银行西安高新技术产业开发区支行（下称“建行高新支行”）、中国工商银行西安土门支行（下称“工行土门支行”）在2014年8月分别达成协议，约定对上述银行向购房人发放的按揭贷款承担连带担保责任，上述银行遂向西安四德置业有限公司破产重整管理人（下称“管理人”）申报了债权，要求四德公司对停止还贷债权人未归还的贷款本息及各项费用承担保证责任，并向管理人提供了截止破产受理日当月即2018年6月30日停止还贷债权人的名单。

管理人在审核债权中，对于未停贷的或者已经恢复还贷的按揭购房债权人，是以购房款全款确认的债权金额，但对于停贷的按揭购房债权人，因贷款银行就尚未归还的贷款本息及各项费用向管理人申报了债权，管理人仅能将购房全款中尚未归还的贷款余额确认给贷款银行，将四德公司实际收到的首付款和已经归还的贷款本金之和确认给按揭购房债权人。

另，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，只有已交付全部或大部分购房款,且能支付尾款的消费性购房债权人的利益方能在工程款优先权和抵押权之前得到保护。因此，只有确认的购房债权金额为全部或大部分房款，才能享有此优先权；已付首付款与已偿还贷款金额之和，不能达到此标准的，则无法取得此项优先权利。

为充分保障按揭贷款债权人的利益，管理人将给予其一定的期限归还贷款。请以下公示名单中的债权人在管理人给予的期限内向贷款银行归还贷款，并将银行对账单等还款依据提供给管理人，管理人收取债权人已还款资料的截止时间为2019年3月22日。

特此告知。

西安四德置业有限公司

破产重整管理人

2019年03月08日
附：建行高新支行已断贷96人名单；工行土门支行已断贷40人名单。

上面引用的这一大段话，是2019年3月西安一处烂尾楼破产管理人发给购房户的公开信。根据这封信，当时两家银行提供的名单合计有大概136人断供。

管理人警告这些购房户，3月22日之前如果再不还贷，就可能失去房子甚至首付款。

这个消息把这群小业主吓坏了，他们随即成立了“停贷业主群”，并且自发的产生了“停贷业主代表”。就和现在咱们这个题一模一样，大家从一开始讨论管理人的文件内容，逐渐转移到了如何“不忘初心、坚持到底”。

你看，管理人上面那一大段话，对于能理解的人来说，很容易理解，但是其实对于很多人来说，就像天书一样。我们都是人，你相信不相信，有很多人在面对海量的信息的时候，依然难以辨认孰对孰错。这时候，很多人就会选择坚持不改变，比如断供的人更倾向于继续断供，凡是对断供有利的消息，就特别容易传播。

这时候你就会遇到一件莫名其妙的事情：明明道理显而易见，但是别人就是不听。

在离22日还有不到两天的时候，这一百多位业主仍然在群里为了到底还贷还是不还贷争吵。当时我在他们的业主大群，看到有几个人正在刷屏给其他人讲这样一种观点：

只要大家一起不还贷，银行和政府、法院不敢拿我们怎么样。

这时候群里绝大多数人都没有还贷，时间却是越来越少了。

做律师，最难解决的问题是什么？就是你明明知道该怎么做，但是客户不听你的——这是一个沟通上的问题，你认为你很懂，别人就一定也懂，这本身就是个误区，我们因为太清楚了，所以生怕自己说的不到位，殊不知有时候你讲的细对方就更听不懂了。

做这种案件的时候，这个问题因为你的客户人数众多，就被数百倍的放大了。有时候听不懂的不是少数人，而是大多数，而往往这个听不懂的人能很轻易的在业主群体里带节奏，让大家从集体茫然变成集体愚蠢。

今天我们的期房预售制度有一个很大的漏洞，就是在楼盘烂尾的时候，保护购房人的范围界定，是按照你支付购房款的比例来界定的，一般要求是超过50%。你付的购房款超过一半，法律就保护你，有钱就优先给你钱，有房子可以优先给你房子。

但是要知道中国的住宅，首付款最低比例是30%，绝大多数普通家庭买房都是在30%~50%首付之间，也就是说，如果一旦你贷款不还，就可以算作你仅仅支付了一个30%的首付，剩下的一大半购房款只要银行主张就算是银行的，银行就是大债主，银行就把你“挤下去”变成普通债权人，银行就比咱们优先。

对易合坊集体断贷的那部分人来说，截止日期近在眼前，如果这个贷款还不进去，以后丢了房子、首付款是追悔莫及。为了能争取尽可能多的人在截止日之前把贷款还上，我和我的团队抽了好几个律师助理帮助停贷业主进行分组，然后撰写了一份业主方律师的函逐一发给每位业主——大部分客户不相信管理人的律师，但是会相信自己找来的律师的专业意见。

我告诉业主代表，千万不要被大群里少数业主带节奏，有的人不还贷不是不懂法，而是他有立场——他真的没钱——没钱的人就算懂法也还不上贷款，他当然希望把其他人都拖下水和他一起不还贷，来增加自己的筹码，所以他们才说什么法不责众。

如果你有条件还贷，这个房子高概率会复工，还贷可以有效地避免你钱房两空。千万不要让还不起贷款的人拖你下水。

业主代表接受了我的意见，开始在群里反驳少数坚持停贷的业主的观点。原本他们是邻居，虽然心里清楚，不敢撕破脸互相得罪。到了生死关头，勇敢的业主代表仗义执言，对群里其他观望的人搞清楚方向是不折不扣的好事。

等到给一百多个业主每人送上一封建议函之后，离截止日期也没有多久了，这时候最后剩下几个停贷的积极分子依然不甘心失败，他们在群里发起了“坚决停贷”的最后一次呼吁，无人响应，于是他们又开始统计还有多少人没有还贷，想着集体去闹。

结果，经过统计，没还贷的人只剩下不到20个人。这次大规模停贷计划泡汤了。

一个月后，易合坊项目复工，恢复贷款的业主有希望在今年住上房子。

断供的事情不是偶然的，而是普遍的。

几乎所有的烂尾楼都有断供的情况，只是人数、比例的问题。比如深圳广州周边，或者江浙沪这些经济相对发达的地区，断供的比例就相对少。如果是民风粗犷的地区，比如陕西、四川、东北、内蒙、福建，断供就成了家常便饭。如果这个地方虽然法治环境不太好，但是人民比较老实，断供的情况又会相对比较少。

对于烂尾楼断供的问题，我光是在知乎，至少已经重复回答了大概不下十次。

我反复说，反复说，说的很多关注我的粉丝都看烦了，为什么？

因为如果你不反复说，很多人就不听你的。

我现在正在经办的烂尾楼项目，少则几百户，多则上千户。我在业主群里强调业主要去还贷款的次数比在知乎多得多，平均一个案子一年要说大概十次吧。有时候要讲故事（讲案例），有时候要讲道理。多数情况下打字都比这篇文章多。有时候一天非常累了，到了晚上11点多孩子也睡了，终于有点自己的时间，打开手机一看又是满屏的断供言论，就有点气炸了的感觉。

包括不小心看到了文章开头这个问题。刚开始的时候我讲这些要挨骂，有我自己的客户说我是政府派来的，骗他们，说我拿了银行的好处，帮银行骗他们的钱。我该怎么解释呢？
讲到后面，业主群的其他业主就会开始帮我讲——听得懂的人听了那么多遍，早都听成专家了。

有时候他们讲的比我还好，更精炼，更容易理解。有些业主急的都开始骂人了。不过，大部分业主替我讲一遍之后就再也不说第二遍了。只有我，不遗余力，反复地讲。这是我的职责。

你心里清楚，你每成功劝一个人，把一个月大几千给银行交上去，你是有负担的，你是让他花钱的，但是你就挽救了一个家庭。

我不知道鼓励六个钱包买房的人为什么这样做，但是我知道我每次要去救六个钱包。我有个客户，前几天加我，一般加我不是给我介绍案子的，就是找我倾诉的。这位客户是位女士，她告诉我她不是我的客户，他妈妈才是，这套房子是她妈妈的房子，用来养老的。

从买了房那一天到现在好几年了，老人也没住上房子，再过不久可能老人就去世了。

客户问我，他妈妈能不能在有生之年住上房子。她就想听律师一句准话，如果能，她就去帮妈妈把贷款续上。我们这个职业其实是不允许做承诺的，是律师就不爱给客户保证。

我告诉她能。

一定能住上！

有人说，当医生很了不起，当律师都很坏。

医生救死扶伤，救人一命胜造七级浮屠。

当律师，就是钻法律的空子，替有钱人卖命。

我就是个律师，我到现在也没替有钱人卖命——不管我的业主再有钱，买得起房子甚至买得起别墅，在开发商面前、物业面前、政府面前，他们都是弱者。

从一开始，开发商就会请当地最好的律师，帮他们撰写对开发商最有利的合同。

银行就好欺负吗？在业主面前嚣张的开发商，在银行面前就和孙子一样。银行的合同不但对小业主是霸王合同，对开发商又何尝不是。

一个借款合同，银行有三道保障，小业主要还，开发商要还，要用房子抵押做担保。

到了你不还钱的时候，银行一定是怎么对他有利怎么来。

如果项目刚烂尾，他就去执行楼盘的剩余资产——没卖出去的房子和地，这些资产流失，往往意味着烂尾楼难以复工，是业主的生命线。

如果项目已经进入破产状态，就申报债权——只要小业主不还贷给银行机会，银行就可以行使他的抵押权，抵押权优先于一般债权。

如果执行和破产都不能解决问题，那么银行一定是盯上小业主。不还贷会上征信，会吃官司，银行既可以执行你的钱，也可以执行你其他的房子。

烂尾楼案件，法律赋予小业主最少两种以上对抗银行的手段，比如按照2003年的司法解释解除贷款合同，比如和银行谈延期还款等等，但是断供绝不是一种有效的手段。最聪明的做法是：

别买期房，其次，别背杠杆，最后，烂尾了尽量还贷。