这五份文件，缺一不可

这五份文件，缺一不可

任何一个合法的拆迁项目，都要得到房屋所在地的市、县政府行政机关房屋管理部门批准，拿到相关的审批文件，并向被拆迁人公示。因此，被拆迁人看拆迁项目是不是合法的，一定要看拆迁方有没有相关的文件，以下五个文件，缺一不可。不能提供下面的这五份文件，那么拆迁方就涉嫌违法征收，被拆迁人可以提起行政讼诉，或者与拆迁方进行谈判。

1、拆迁项目的批准文件。

2、拆迁项目的拆迁计划、拆迁方案。

3、国有土地使用权批准文件。

4、拆迁项目的建设用地规划许可证。

5、金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

二、拆迁政策了解的越详细越好

被拆迁人应该提前了解拆迁项目的相关政策，需要了解的一般包括拆迁章程、征收范围、拆迁单位及主要人员、补偿方案、补偿对象、房产评估报告等内容，以上这些内容也是拆迁方必须向被拆迁人公开的，如果没有，那么就是违法拆迁。只有知道了拆迁项目的政策，才能知道自己的权利，也才能增加谈判的筹码。

在实际的拆迁过程中，拆迁方可能为了加快拆迁进度，提高征收效率，没有拿到合法的审批文件，不进行公示，就开始动工实施。或者，被拆迁人提出了公示要求，但是拆迁方并未理会，或者寻找借口不断推脱。这时，被拆迁人就要考虑这个拆迁项目是不是合法了。这是争取自己合理权利的关键，被拆迁人可以根据这一点，来与拆迁方谈判。

三、在拆迁补偿协议上签字要慎重

只有被拆迁人在拆迁补偿协议上签字后，被拆迁房屋才可以被拆除，在拆迁补偿协议上签字时，一定要慎重。一份正规的拆迁补偿协议的条款要明确、具体、详细，对于内容约定不明确，甚至是空白协议，都应该拒绝在协议上签字。但是，在实际的操作过程中，还是有很多的被拆迁人屡屡中招，以致在日后的维权中，因为举证困难而陷入被动。

一份正规的拆迁补偿协议应该对以下这些内容做出详细、明确的约定。

1、拆迁安置房的面积、地段、补偿标准。

2、拆迁补偿方式，包括货币补偿金额，支付方式及支付期限。

3、产权调换房屋的差价、支付方式和支付期限。

4、房屋拆迁产生的搬迁费、临时安置补助费，或在停业、停产期间的损失费，以及以上费用的发放标准、支付方式、支付期限。

5、房屋拆迁的期限，房屋拆迁过度方式、过度期限。

6、违约后的责任，发生争议的解决方式。

四、评估报告要格外留意

《国有土地上房屋征收与补偿条例》对拆迁评估机构、评估方式等做出了具体的规定，只有符合《条例》的规定，才能有正确的评估报告。对评估报告要格外留意以下三点。

1、关于评估机构。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。”如果被拆迁人不能在规定的时间内达成统一意见，则由当地的房屋管理部门，通过合法程序确定。如果房屋管理部门没有与被拆迁人协商，直接确定了评估机构，是不合法的。

2、关于评估资质。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”被拆迁人应该对评估机构做详细了解，比如，是否依法设立？对评估的事项是否有评估资质？工作人员是否有资格证书？最后，还要看评估报告单上，是否有两名以上的评估师的亲笔签字。

3、关于评估方法。对房屋的评估，可以采取收益法、市场法、成本法以及假设开发法等方法进行评估，或者采取两种以上的方法，以此而形成的评估报告虽然是合法的，但是选择不同的方法，最终的评估价值却差别极大，对被拆迁人的影响也是极大的。

五、签字别随意

在相关的拆迁证据上，被拆迁人不要随意签字，除非有法定的撤销理由，否则，一旦签字，事后的维权可能会难以逆转，在房屋拆迁维权案件中经常发生这样的情况。

房子拆迁理论上应当按照房产证上的登记的房屋面积进行补偿，但在实际生活当中，还要综合其他因素进行考量。对房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记后实际面积比登记面积小的应当以登记的情况为准，实际面积大于登记面积的要根据多出部分面积的实际情况确定补偿。

房屋实际面积小于登记面积，按照规定应当按照登记的面积进行补偿。现实生活中还有房屋面积大于登记面积的情况，也就是有一部分房屋是属于无证的，那么对于无证部分的房屋就要根据相关法律规定进行认定，没有认定为违法建筑的无证部分还是应当给予补偿。

以上是“这五份文件，缺一不可”的相关信息，想了解更多相关知识请关注好律师网土地房产栏目。