不动产登记制度是什么？有什么注意事项？

不动产登记制度是什么？有什么注意事项？
不动产统一登记制度的价值在于将行使登记权的行政主体单一化，从而为不动产确权、流转及公示等事项提供专门化服务。在登记实务中，应当充分重视法律适用的效力范畴以应对相关司法审查，从而为不动产登记的有效性奠定坚实的基础。

由于国家构建不动产统一登记制度并非仅系一项事务性的工作机制，也即不动产统一登记工作并非仅受相关登记实施细则或登记规程的制约，而是要在不动产登记工作中充分重视物权法、城市房地产管理法、土地管理法、矿产资源法及其他单行法等上位法的约束力。否则，一旦涉诉则司法审查中关于对登记行为的法律适用与审查问题根本不可能仅限于不动产登记《实施细则》或相关登记规程的范畴。因此，不动产统一登记机构也无法仅以其登记行为符合相关规程为据来进行有效抗辩。

显然，无论是不动产登记公示或是相关司法审查中，必然要遵从我国法律体系的效力性原则，充分考量到有关上位法的法律适用问题。

一、申请登记的内容应当遵守“不动产单元”之权利范畴的完整性规则，不能随意以“分割登记”方式损害物权权属的完整性

国务院不动产登记《暂行条例》规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。根据原国土资源部关于不动产登记暂行条例的《实施细则》规定，不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。其中，有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

１，不动产登记中，应当适用城市房地产管理法的强制性与管理性规定。根据我国城市房地产管理法第六十一条第二款的立法精神，在房地产一级市场即房地产开发交易时，应当先办理土地使用权证书，再办理房屋权属登记；根据该条第三款的立法精神，在房地产二级市场即已经取得房地产权属证书后的流转交易中，应当先行办理房屋所有权转移登记，再办理土地使用权转移登记。

目前，虽然原登记主体分属于房屋登记和土地登记两个主体的立法现状已被国务院不动产统一登记《暂行条例》中的相关制度所替代并转换为一个登记主体，但从地上建筑物的权属来源而言，并没有改变二级市场中“地随房走”的制度。

当一项完整的房屋与土地使用权登记单元的流转交易成立后，没有取得房屋权利的受让人，不能单独要求为其分割办理土地使用权登记，不得将原建筑物的登记权属状况转换为一种“孤岛”状态。也即，当原有的登记单元具有完整性的情形下，不动产受让人必须完整取得房权与地权后，才能完成对包括房屋占地与其他土地使用权在内的完整不动产登记单元的转移登记，故不应当无视房地产管理法中“地随房走”的立法精神，不应对一宗完整的登记单元实施“分割登记”。否则，即意味着原有的一个完整的不动产登记单元将产生房地分离状态下的两个不动产权利主体。

２，《不动产登记操作规范（试行）》中的登记规则完全符合当地产管理法的立法精神。根据国土资源部《操作规范》第９部分“国有建设用地使用权及房屋所有权登记”中关于“转移登记”的规定，房屋所有权登记和土地使用权登记事项必须按照“整体统一转移登记”的规则办理，即“已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权，因下列情形导致权属发生转移的，当事人可以申请转移登记。国有建设用地使用权转移的，其范围内的房屋所有权一并转移；房屋所有权转移，其范围内的国有建设用地使用权一并转移”。

因此，当地上存续合法建筑物、构筑物时，不得将建筑物、构筑物及其占地范围与原不动产登记单元的完整性分裂开来而实施“分割登记”，否则将会在原完整的不动产登记单元中形成“孤岛”式的登记状态，严重损害地面建筑物和构筑物之物权人的合法权益，而且会人为地制造相邻关系纠纷。

司法实践中，如果出现登记行政行为违反上述城市房地产管理法这一上位法所设立的强制性规定的情形时，则不能仅以登记行政行为符合不动产登记《实施细则》或登记操作规范为由而维持其登记效力，而是应当对此类登记行政行为作出否定性司法评价结论。

司法实践中，对于未经登记的特殊的不动产担保物权的法律适用中，不能仅仅局限于是否以“登记”一种方式设立权利，而是应当同时注重“法的融合性适用”问题，从更为广阔的视角审查有关不动产登记的效力，依法保护房屋所有权人的合法权益。
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