物权公示效力的例外及其判断标准?

——河南安阳殷都法院判决焦文远诉孟元元等执行异议之诉案
裁判要旨
物权经法律规定的方式公示后产生权利推定效力，相对人可以据此推断公示名义人为财产的实际权利人，并以该财产利益从事相应的民事交易行为。但这种公示产生的法律效力并不是绝对的，其在符合一定条件时存在除外情形。
案情
2016年5月11日，河南省安阳市殷都区人民法院作出（2016）豫0505民初233号民事判决书，判决焦克强偿还孟元元借款9.2万元及利息。判决生效后，孟元元申请强制执行。法院于2017年6月8日作出（2017）豫0505执58号执行裁定书，拍卖焦克强名下位于安阳市殷都区安钢四生活区科北楼3单元1层22号房屋一套。焦文远提出执行异议，请求终止对该套房屋的执行。2017年11月3日，法院作出（2017）豫0505执异字第39号执行裁定，驳回焦文远的执行异议申请。
原告焦文远向殷都区法院提起执行异议之诉，认为安阳市殷都区安钢四生活区科北楼3单元1层22号房屋，是安钢集团公司于1996年9月16日为照顾作为全国劳模荣誉而分给原告的。2009年原告与第三人签订附条件赠与协议，约定原告对该套房屋赠与给第三人用于银行贷款，原告夫妇享有永久居住权。原告长期以来一直在该房屋内居住生活，是房屋的实际所有人。被告孟元元则辩称根据房产登记信息显示，该房产的所有权证书登记的产权人为第三人焦克强而非原告。该房即使最初由原告购买，但并不影响原告将房屋所有权转让给第三人。原告与第三人之间的赠与协议是虚假协议，即使协议有效，因不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，原告与第三人之间私下达成的赠与协议也不具有公示效力，不能对抗善意第三人，不足以排除人民法院的强制执行。第三人焦克强认可赠与协议中约定该房由原告永久居住。原告与第三人系祖孙关系。
裁判
2018年6月30日，殷都区法院经审理后认为，原告焦文远与第三人焦克强签订的赠与协议，法院对其真实性予以确认。因原告享有的居住权属于生存权利，在其生存期间法院不得对该套房屋予以强制执行。原告享有的生存权利足以对抗物权的公示原则。原告就执行标的依法享有足以排除强制执行的民事权益。被告辩称原告与第三人之间私下达成的协议不能对抗善意第三人，不足以排除人民法院的强制执行理由不足，本院不予支持。法院判决在原告焦文远在世期间，不得对安阳市殷都区安钢四生活区科北楼3单元1层22号房屋予以强制执行。
法院宣判后，原、被告及第三人均未提起上诉。现该判决已发生法律效力。
评析
本案焦点为在涉案房屋已变更登记为第三人名下后，原告与第三人之间的赠与协议能否排除人民法院的强制执行。一种观点认为，物权是绝对权，物权登记证书记载的产权人视为真实的权利人。本案诉争房屋虽然最初由原告出资购买，但之后原告无偿赠与第三人并已办理产权过户登记手续，第三人为继受取得房屋产权的新权利人。在商事交易中为了降低交易成本和提高交易效率，赋予善意第三人权利推定权。本案中房产登记在第三人焦克强名下，根据物权公信原则，原告的执行异议不成立，应驳回其诉讼请求。另一种观点认为，物权公示产生的效力并不是绝对的，在具备法定构成要件的特殊情况下，可以对与涉案房产有密切关系的民事主体有限度的保护，不能以物权公示产生绝对效力为由，作出排他性结论。
民事权利是一个相对的、不断发展的概念，不存在完全绝对的权利。物权作为民事权利的一种，虽然性质上属于绝对权，但在适用时也不宜绝对化。民法总则第六条、第八条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务，不得违背公序良俗。物权法第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
司法过程是平衡情与法、普遍与特殊的艺术。法官既要关注案件的形式公平，也要关注实质公平，作出符合形式理性和实质理性的裁判。在本案审理过程中，法院严格审查赠与协议的真实性，通知原告本人及见证人到庭说明情况，详细了解协议签订过程及协议内容，严格把关，保证赠与协议的真实有效，防止当事人为规避义务制作虚假协议。在确认赠与协议真实性的基础上，法院考虑到诉争房屋由原告焦文远夫妇出资购买，原告购买房屋后一直长期在该房中居住，赠与协议明确约定赠与只用于第三人贷款，原告夫妇有永久居住的权利，以及原告已是一个八十多岁的老人，体弱多病，无其他收入来源及住处等因素，如果严格按照物权公示效力原则，驳回原告的执行异议，准许人民法院对该房屋予以司法拍卖，原告将面临无家可归的境地，其生存权将面临严峻挑战。而被告对第三人享有的债权，与原告的生存权相比，属于效力位阶较低的权利。在两种权利发生矛盾和冲突时，选择优先保护原告的生存权利，也符合民法的公平要义。当然，对原告民事权益的保护范围并非没有边界，本案并非要完全否定被告对涉案房屋的民事权利，而是判决原告在世期间法院不对该房予以强制执行。在此期间被告对该房屋仍享有物权期待权，并且在条件成就时这种期待权会转化为现实权利。