2021房产代持协议效力 如何防范代持的风险？

由于限购、税费等考虑，有些人将房产登记在他人名下，双方签协议约定房产所有权，这种现象叫“房产代持”。实践中，购房实际出资人主张在登记人名下的房产是本人出资购买的，只是出于各种原因借用登记人的名义进行产权登记，而名义登记人通常会抗辩双方之间只是存在借贷关系，这便使得纠纷频发。

一、2021房产代持协议效力

实践中，不动产代持分两种情况，一种情况是借名人与出名人签订代持协议，将登记在自己名下的不动产通过买卖或赠与的方式转移登记到出名人名下。此时，买卖或赠与合同构成虚假意思表示，代持协议是真实意思表示，不动产不因办理过户登记而发生物权变动，借名人仍享有物权。另一种情况是借名人用出名人名义签订不动产买卖合同，购买不动产，登记到出名人名下。此时，出名人是不动产物权人，借名人只享有办理不动产过户登记的债权请求权，不能直接主张不动产物权。

二、如何防范代持的风险？

不论代持房屋发生在父母、子女或朋友之间，借名人都应该从以下方面进行风险防范：

(1)签订书面的借名买房协议

房价飞速上涨的时代，不少借名买房案件中，代持人不愿意遵守代持协议将其“名下”的房产过户给借名人，导致房屋确认所有权纠纷案件频发。

法院在审理此类案件时会将双方之间是否存在借名的合意作为重要的判断标准。

由于书面证据拥有较强的证明力，如果双方之间存在书面的借名买房的协议，则法院认定借名人为实际所有权人的可能性就大大增加。

(2)保留款项支付凭证

借名人证明自己是真实的权利人的一个重要的途径，是证明自己是房屋的实际出资人，因此借名人要注意保存相应款项的支付凭证，以便在房屋所有权发生争议时证明真实的出资状况。

认购金和购房款等款项，可以由借名人直接向开发商支付

对于按揭贷款，一般代持人也是名义上的还款义务人，借名人不能够直接向银行还款，但可以采取每月将还款本息支付至代持人还款账户

以上两点做法可证明借名人也是实际的还款义务人。

(3)可以就房产设定抵押物权

在真实案例存在这种情况：张三代持李四的房产，但张三擅自出卖房屋，导致房屋被善意第三人取得。

为避免此类事件的发生，借名人可以与代持人协商在该房产上设定抵押权，将房产抵押给借名人，以限制代持人擅自处分该房产。

(4)尽早办理过户手续

在房产代持期间，代持人可能被法院强制执行或者代持人发生遗产继承等事件导致房产出现风险

因此，实现了房屋代持的真正目的后，借名人应尽快将房产过户至自己名下。

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