被执行人名下的唯一住房能否强制执行？

案例
2002年3月11日,某大型国有银行支行与某航空机票公司签订《固定资产借款合同》,借款金额3200万元,借款期限为48个月,同时约定了贷款利息。同日，某农科大后勤集团公司、数码科技公司、电子公司与银行签订了《保证合同》,三方自愿为航空机票公司借款提供连带责任保证。合同签订后,银行依约履行了放款义务。2004年8月13日,赵某、韩某夫妇又与银行签订了《个人保证合同》,自愿为航空机票公司3200万元借款提供连带责任保证。
借款到期后,航空机票公司无力还款,银行提起诉讼，经最高人民法院审理，作出终审民事判决书。银行遂依据判决书申请陕西省高级人民法院强制执行。因被执行人无可供执行的财产，2009年11月9日陕西省高级人民法院作出裁定书终结了该案件的执行程序。
执行过程中被执行人韩某名下有房产一处被法院查封，续查封期限至2021年9月25日。因该房屋系被执行人韩某与赵某夫妻名下唯一住房，针对该房产是否可以拍卖，有以下两种观点。
一种观点认为，虽然韩某对主债务提供了个人连带保证且经法院判决因履行保证责任，但该房产毕竟是韩某夫妻名下唯一住房，强制执行拍卖容易引发社会矛盾，也可能导致被执行人无家可归、生活苦难，故不应强制执行。
另一种观点认为，唯一住房并不必然导致无法强制执行。该房产虽然是唯一住房，但应当根据房屋状况、居住情况及当事人情况等综合判断，在可以保障被执行人基本生活所需的情况下，对于可以执行的应当坚决强制执行。
律师分析
被执行人名下唯一住房的执行问题一直是执行案件中的老大难问题，许多“老赖”以此作为挡箭牌拒绝执行，而法院执行局面对唯一住房，往往也碍于各方面的原因难以执行，以至于案件久拖不决。
最早在2004年发布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封、扣押、冻结规定》)第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”据此，有人便误以为只要是被执行人名下的唯一住房，就无法强制执行。实际上，唯一住房和“生活所必需住房”有本质区别，此条规定目的是保障被执行人的基本生存权，并没有否定唯一住房可以强制执行。
且根据该《查封、扣押、冻结规定》第七条，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。
如何判断唯一住房是否属于超过被执行人及其所扶养家属“生活所必需”住房呢？
笔者认为，是否属于“生活所必需”住房应当综合考量房屋和被执行人的基本状况确定。比如房屋的面积大小、价值高低等是否超出了一般大众的居住水平，被执行人是否实际使用该房屋，以及是否存在被执行人丧失劳动能力、无固定收入来源等强制执行可能导致被执行人基本生活困难的情形等，对于超过“生活所必需”住房的应当坚决强制执行，以保障债权人的合法权益。
另外，相关司法解释也明确规定了虽然是唯一住房但仍可以执行的几种情况：2015年发布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则
作者：张春光京东
执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。
问题：唯一住房执行时扣除的“5-8年租金”如何计算？
笔者认为，计算租金时应当分别确定被执行人及所扶养家属的人数、当地廉租住房保障面积标准以及当地房屋租赁市场的平均租金标准，具体计算公式可以参考：租金=被执行人及所扶养家属的人数×当地廉租住房保障人均面积×当地房屋租赁市场的平均租金×5-8年。
明确了以上问题，再回到最开始的案例中，关于该房屋是否可以强制执行，笔者认可第二种观点。

本案中该被查封的房产在被执行人韩某名下，经查询属于唯一住房。但经申请人银行和法院实地调查，该房产韩某本人并未居住，而是出借给其亲友等人居住，可见韩某应另有其他居住场所，该房产不属于唯一合法居住场所。另外，该房产位于西安市高新区繁华地段，面积163平米，价值约四百万元，完全超出了维持生活必需的房屋的范畴。在申请人同意参照本地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金以保障被执行人的基本居住权利的情况下，不存在因拍卖该房产导致韩某基本居住权利无法保障的情形，故该房屋依法可以强制执行。
作者：王小平，女，上海市锦天城（西安）律师事务所执业律师。