前期物业管理相关法律问题浅析

经笔者查询，我国大陆地区的第一个商品房小区是深圳市的东湖丽苑小区，与此同时，物业管理也相伴而生。作为我国大陆地区的第一家物业管理企业，1981年成立的深圳市物业管理公司已经39周岁。经过39年的发展，我国的物业管理行业取得了长足的进步，也暴露出了很多问题。

一、前期物业管理的权利来源

百度百科对于前期物业管理的定义是“房屋自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理”。这样的一种管理权来自于一个叫《前期物业管理服务协议》的文件。

《前期物业管理服务协议》是购房者在签订购房合同或者在接收房屋时签订的，合同相对方即物业服务企业由建设单位即开发商选定。《前期物业管理服务协议》的内容也是由前期物业服务企业制定，作为购房者的业主对合同内容无磋商权，属于被动接受。该协议实质上属于格式合同，如果协议中关于物业服务费用、服务标准等的约定有失偏颇，作为接受服务的业主依法应当享有变更的权利。

开发商的之所以享有前期物业服务企业的选择权，是因为一部叫做《物业管理条例》的行政法规完成了对其权利的明确授予。《物业管理条例》在规定建设单位有权选聘前期物业服务企业的同时也规定了开发商确定住宅物业的前期物业服务企业应当采用招标的方式。

二、对前期物业管理权利来源的质疑

（一）我国《物权法》第82条规定：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。由此可见物业服务企业的选择权应当属于业主。

建设单位依法取得土地使用权，投资兴建物业，其作为所建物业的所有权人是毋庸置疑的。但在所建物业未至房管部门登记备案之前，建设单位能否被称作《物权法》意义上的业主，能否行使物业服务企业的选择权尚且有待商榷。

（二）即使搁置开发商权利来源合法性的质疑，开发商在选聘前期物业服务企业时的很多行为也是游走在规则的边缘

1.《前期物业管理服务协议》的签订并非完全自愿

《中华人民共和国民法总则》等数部法律均规定民事主体在民事活动中的法律地位一律平等，从事民事活动应当遵循自愿原则。但购房者在签订《前期物业管理服务协议》时何谈自愿、平等？开发商往往是在出售或者交付房屋时强制性要求购房者签订《前期物业管理服务协议》，否则将无法完成房屋的购买、验收、入住。这种带有捆绑式、强迫式的交易行为是对业主合法权益赤裸裸的侵犯。

2.建设单位对前期物业服务企业的招标存违规嫌疑

《物业管理条例》第24条规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业规定，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。《中华人民共和国招标投标法实施条例》第34条规定：与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加投标。

但现实操作中很多开发商所开发的楼盘都是由其自有物业公司在进行管理。这些物业公司是通过何等方式进驻这些住宅小区的呢？因为《中华人民共和国招标投标法实施条例》第34条的存在它们不能参与招标，只能是通过选聘的方式进驻小区，而选聘物业服务企业必须满足相应的条件。在这里，笔者不禁想问一句：一些千亩大盘是投标人少于3个还是住宅规模较小，从而会使得开发商的自有物业公司有机会进驻？

3.开发商选聘前期物业服务企业属于一次性权利，但现实中时常被滥用

建设部印发的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》对开发商通过招标方式选择物业管理企业的时限作出了如下规定：新建现售商品房项目应当在现售前30日完成，预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成，非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

但现实情况是：很多开发商往往超时限选聘前期物业服务企业，更有甚者，部分开发商在其首次选聘的前期物业服务企业因各种原因退出物业管理后，再次行使其所谓的“选择权”，重新选聘物业服务企业。建设单位在将所建房屋出售给广大购房者后将彻底失去其“业主”的身份，其所进行的“重新选聘物业服务企业”的行为是对《物权法》的无视。

笔者认为：即便是《物业管理条例》的授权行为合法，开发商所获得的“授权”也应当是一次性的权利，其必须严格依照相关部门的要求在规定的时间范围内、采用合法的方式、一次性行使其权利，否则作为合同相对方的业主，有权拒绝认可其所选定的前期物业服务企业。

三、对前期物业管理的几点思考

（一）虽然物业公司进驻小区提供物业服务在权利本源上存有疑问，但不可贸然对其全盘否定。

在笔者看来，考虑到物业服务市场的稳定性，虽然现阶段很多物业公司进驻小区提供物业服务在权利本源上存在诸多问题，但总归是小区业主接受了物业公司所提供的物业服务。既然这样，在处理小区业主和物业公司纠纷时就不可贸然因物业公司在权利本源方面存在的问题而对其全盘否定。毕竟物业公司提供了服务，业主享受了权利，两者之间形成了既定事实，物业公司有权获取相应收益。

但保护市场稳定、承认既定事实并不意味着无视业主的合法权益。对于个别收着超高物业费却不能提供等价值服务的物业公司，相关部门必须有所作为。人民法院作为维护公民权益的最后一道屏障，在处理此类纠纷时，对于那些无视法律规定，漠视合同相对方（业主）合法权益而产生的《前期物业管理服务协议》应该依法认定其对广大业主不产生拘束力。

（二）修订法律法规，赋予业主更多的权利，从而实现对物业服务企业的制约。

笔者无法准确探知《物业管理条例》将前期物业服务企业选择权授予建设单位的初衷，但个人认为这主要是基于操作层面的考虑。毕竟同一个住宅小区的业主大多素不相识，想法各异，很难选定一个统一的物业服务企业。但同一个住宅小区又不可能由多家物业服务企业共同管理，故《物业管理条例》将前期物业服务企业选择权授予建设单位。虽然将前期物业服务企业的选定权授予建设单位更具有可操作性，但笔者认为在兼顾可操作性的同时也必须要考虑业主的意志。具体地讲，笔者认为可以从以下三个方面进行改善：

1.建设单位对前期物业服务企业进行初选，最终的选择权仍旧由业主决定

建设单位在与购房者签订《商品房买卖合同》应当将初选的多家前期物业服务企业告知购房者，由购房者进行最终的选择。然后结合购房者意愿，确定最终的前期物业服务企业，并在房屋交付时一并告知购房者。

2.合理设定《前期物业管理服务协议》的解除条件

依照现行法律法规，除非《前期物业管理服务协议》到期或者小区成立业主委员会后与物业服务企业签订正式的物业服务合同，否则小区业主很难解除《前期物业管理服务协议》。这就导致了部分小区业主对物业服务企业不满意，但因业主委员会未能成立，从而无法更换物业服务企业。无奈之下这些业主就采用拒绝缴纳物业费的方式消极对抗，当物业费越收越少时物业服务企业就采用降低服务标准的方式进行还击，恶性循环就此产生。

针对这种情况，笔者认为法律法规应当设定更多合理的《前期物业管理服务协议》解除条件，以避免上述恶性循环的出现。

3.夯实前期物业服务企业成立业主委员会的主体责任

业主委员会在业主权益保护、协调物业公司和业主关系方面发挥着巨大作用，但现实生活中业主委员会的成立状况并不理想。现行法律法规对《前期物业管理服务协议》届满后的物业服务企业选聘并未作出明确规定。如果不能在《前期物业管理服务协议》届满前成立业主委员会，届时由谁来代表广大业主进行物业服务企业的选聘也将会成了一个非常棘手的问题。

经调查，笔者了解到现实生活中业主委员会成立的主要障碍存在两个方面：（1）业主委员会的成立需要繁冗的表决、审批备案手续（2）物业服务企业的不配合。笔者认为，上述两个问题都可以通过夯实前期物业服务企业成立业主委员会主体责任的方法来解决。具体地讲，政府职能部门可以出台规定，要求在满足业主委员会成立基础条件的前提下，前期物业服务企业进驻所服务小区三年（或者五年）内务必与小区业主委员会完成《物业管理服务协议》的签订，否则《前期物业管理服务协议》将自动失效。通过这样的一种方式来提升前期物业服务企业在成立业主委员方面的积极性，同时也能够督促前期物业服务企业提升服务品质，构建和谐社区。

物业公司作为重要的社会秩序维护者，其能否健康有序运行事关千万家庭的和谐与安宁，因此规范前期物业服务企业的选聘与管理就显得尤为必要。笔者在此呼吁国家权力机关及相关职能单位应当尽快行动起来，从立法、司法、行政等多维度着手，确保前期物业服务企业选聘的合法、有序。