房改房产权归属该如何确定？没有产权的房子怎么交易？

现在对房改房的性质有了认识之后，笔者就来聊一聊在婚姻家事案件中，如何认定房改房属于夫妻共同财产还是一方个人财产，在继承纠纷中，房改房如何分割？子女以老人的名义购买房改房，房产的所有权属于子女还是属于老人？带着这些问题笔者一起来分享学习婚姻家事那些事中房改房认定的问题。

由于房改房的销售对象必须是符合条件的职工家庭，且需以家庭为单位，有的一个家庭只能享受一次，有的是以总面积为限制条件享受两次。并且需要注意的一点是，房改房在购买时是针对特定职工，这表现在对于申请购买人在购买房改房时对其工龄、职级等人身因素作为购房优惠政策予以折抵，这与婚姻法上的军人退伍费相类似，具有一定的人身专属性，但是具备人身专属性并不意味着房改房的产权当然属于某一方。在实务中法院在审理涉及房改房纠纷时，判断房改房权属时一般综合考虑房改主体、出资时间、出资来源、是否抵扣工龄、房屋登记等因素，若简单以某一因素为标准，不从特定历史时期的背景出发，不考虑国家政策制定的初衷，都无法给当事人作出合法、合情、合理的裁决。下面笔者就主要围绕三个方面进行阐述。

首先在购房人死后由子女补缴购房款取得产权证的，房改房属于遗产还是属于子女财产。笔者认为应当属于遗产。在唐民悦遗产纠纷案件中，虽然住建部所出具的答复函不具备司法效力，但是住建部的解释无疑是最能按照当时政策本意所进行的答复，结合该案，在一定程度上肯定了死亡的人也可以在死后拥有房改房的所有权。基于房改房使用工龄等特殊性，在此后的实务中，各地人民法院在认定房改房权属时也逐渐趋向于以购房人来直接认定所有权人，即使用了谁的工龄，谁便对房改房享有所有权。即便是在购房人死亡后缴纳购房款并取得所有权的，该房改房仍属于购房人遗产，由法定继承人继承。需要注意的一点是，对于其死后子女的出资，根据我国《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十二条的规定，则只能认定是债权。

其次是房改房不同于一般的商品房，房改房可支付部分购房款时取得部分产权，而商品房取得产权则必须是在支付全额购房款并办理登记后。可能读者对上述这句话不明白真正含义，特举例来说明，如夫妻一方使用夫妻双方配偶工龄申请购买房改房，在支付了部分购房款之后，另一方死亡，后其再婚，并在再婚后将共有权人变更为现任配偶，并继续支付剩余购房款，取得房改房的产权，并登记在其个人名下。实务中，法院一般认定在第一段婚姻中所缴纳购房款所占总购房款的产权比例为第一段婚姻夫妻双方共有，在第二段婚姻中所缴纳购房款所占总购房款的产权比例为第二段婚姻夫妻双方共有。那么根据上述情况，又可以分几种情形讨论：一是若在婚姻存续期，夫一方死亡，妻一方未再婚，那么该房产在遗产继承上应当是以婚姻夫妻双方共有产权比例的份额，将该共有份额产权作为夫妻共同财产先分割二分之一给予妻一方，然后再将另外二分之一由妻一方和子女按照法定继承进行分割。二是若在第一段婚姻时，夫一方死亡，妻一方再婚，再婚后子女给妻一方缴纳房款，再婚的夫一方未缴纳房款，妻一方死亡，那么该房产应当认定与再婚夫一方没有关系。

但是需要注意的是，即使子女替妻一方缴纳了购房款，该房产也与子女无关上文已经回答不再赘述。那么该房产就存在第一段婚姻的夫妻之间共有产权比例的份额，以及第二段婚姻妻独有的份额。对于第一段婚姻的房产比例份额应当是妻除了具有其中的二分之一份额还具有另外法定继承分配，假设为一个子女，那么就是四分之一的份额。第二段婚姻中妻交了全部房款若是在再婚前，那么应当属于妻一方婚前财产，也就是该房屋最终与再婚夫无关。若购买行为是发生在再婚后，除非子女的购房款有明确表示是单独给其母购买房屋，那么第二段婚姻中所购买的共有产权份额应当先分割二分之一作为夫妻财产夫的一半给予夫，而后将剩余的二分之一由再婚的夫和子女进行分割。同时子女房款属于债权，若发生在在婚后，该债权属于妻与再婚夫的共同债务，再婚夫一方应当予以偿还或者在继承中予以抵消相应价值。

最后，就是针对有些一次性支付价款购买房改房。这种情况与前述两种要简单的多。实务中，要考虑是在婚前还是婚后购买的，婚前购买的房改房当然属于一方所有，婚后购买的房改房，因为是使用夫妻共同工龄予以优惠折抵，并且也是夫妻共同财产支付的房款，即使房产证登记一方名下，也应当属于夫妻共同共有。最后，还要考虑的是丧偶前购买房屋，一方再婚，那么对于有约定的，按照约定夫妻共有房屋，没有约定的，应当属于再婚前一方婚前的个人财产。