房子没满两年限售期，所定的购房合同有效吗？

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限售政策实施以来处理类似房产问题多套，有些事情想当然的回答会害人不浅！我们用实践的手术刀来解剖和分析
一：购买未满两年被限售的房产是有风险的，首先要有专业的二手房买卖合同，合同条款足够严谨，经得起推敲。其次违约金要定的高一点，防止未来房价上涨带来的违约，但是不要超过总房款的20%。
二：由于被限售，产权部门不给办理买卖手续，所以无法办理贷款。如果打算满两年后贷款买卖，前期最多支付房东贷款首付部分的房款，合同还要注明以后交易时房东要把钱再拿出来充当首付款。
三：即使打算全款购买也不要在可交易前一次给清，牵扯到有的地方要求房款需要进入监管账户，万一满两年可以交易了，需要把房款进入监管账户，可是房东已经把钱花完了，会造成很多麻烦。
四：如果大部分或者全部房款已经支付给房东了，可以到司法局公证处办理全权委托公证书（注：不要委托到自己名下，最好委托到自己亲属名下，被委托人不能成为受益人！）例如：房东把房屋交易所有手续的办理全权委托给买房人的父亲，满两年进行交易时房东不用出现，由买方的父亲拿着委托书代表房东把房产过户到买方名下。
被限售房产其他注意事项
一：未满两年或者五年（各地限售时间不一样）是以房产证的时间为准，不是以契税票时间为准。


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中华人民共和国民事诉讼法 　第一百六十四条　当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。 　　当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。 　第一百七十条　第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： 　　（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 　　（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 　　（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； 　　（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 　　原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 　　第一百七十一条　第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁


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你好，买卖合同只要符合法定条件，不存在无效情形，是合法有效的，但是不能及时过户，不能从法律上获得房屋产权，风险很大，容易发生一房二卖，因为现在房产增值很快，在利益驱动下，有人铤而走险，不建议购买此类房产。
房产证满两年从什么时间算起。
房产证满两年从确权日期算起，就是契税缴纳日期。
国税发[2005]172号文件规定：
二、 国税发〔2005〕89号中第三条第四款:“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。”中规定的“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。
三、“纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。”
即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。


点评：
跟着起哄？其实，大家忽略了一点，房子的红利时代，是类似于原始股上市的一样的，流动性溢价红利。从不流通到全部商品化的大发展，这个时代的确是结束了；但房子商品时代之后，的确房子不是像打新股那样随便买了的，要考虑房子周边的稀缺资源依然，比如说学校等教育资源、医院等医疗资源，就业、交通、公园等都会决定房子的价值，同时，如今房子合同的猫腻也多了起来。
比如说博友问：“房子没满两年限售期，所定的购房合同有效吗？”
我听了第一感觉是震惊的，限售期房子都可以如此了？后来，也咨询过一些律师朋友，说到类似的情况挺多的，也发生过业主签订合同后，又反悔，另卖高价给别人的情况。这种合同，往往最后都是协商结束，违约一方按照合同赔付一些费用而已，不过因为没到限售期，相关合同的伸缩空间非常大，房主是主动权一方。所以，大家还是要小心这方面的因素，最好提前和律师咨询，一些退出协议的方式要了解。内容创作中心


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房子没满两年限售期，所定的购房合同应该有效。只是不符合国家政策，房子没办法过户。买了房，不能过户到自己名下，就有一定风险，万一中途卖方变卦，容易出现纠纷。还是要尽量买能过户的房子，不限售的房子。
限售是当前从严调控下的房地产政策之一，有些城市规定新房买了之后要过若干年才能出售。目的是减少买卖的频率，让住房回归居住属性，落实房住不炒的定位。限售增强了“不动产”的属性。是从售出环节给予限制。
对应的一个房地产调控政策就是限购。买房人需要符合当地的规定才能有买商品房的资格。一般户籍家庭可以买两套房，外来人口符合一定条件可以买两套房。不符合限购条件，是不能买房的，买了房也是不能过户的。得等符合条件以后，房子才能过户到自己名下。


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有效的！！按照相关法律法规的规定，商品房预售合同签订后，开发企业应当在签约之日起30日内，向房产管理部门和市、县土地管理部门办理预售合同登记备案手续。 预售合同登记备案不是预售合同成立的必要条件，未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的成立。 但预售合同登记备案后，可以使预售合同产生对抗善意第三人的权利，也就是说，如果开发商在签订预售合同后，又擅自将房屋转卖给他方时，购房人可以用登记备案的预售合同对抗开发商的转让行为，可以请求司法机关裁定开发商的转卖行为无效。 因此，商品房预售合同经过登记备案后，购房人的合同权利就多了一道保障，没有经过登记备案的合同存在着较大的风险。因此， 提醒购房人签订购房合同后，一定要敦促开发商将预售合同备案。


点评：
现在很多城市为了保持房产市场平稳发展，启动了领取房产证未满两年限制交易的政策。
对于这个问题，如果购房者全款购房的话，买卖双方可以在公证处做个公证，房东公证委托客户方等产证满两年后自行过户。这个办法也是目前相对安全的办法了。
如果购房者贷款买房的话，个人不建议购买处于限购状态的房子。一般房东不会等这么长的时间才拿到全款的。购房者购买这类房子，有的虽然能跟房东签协议，不过由于过户时间过长，一旦房价发生大的变动，很容易引起纠纷。平时在工作中看过太多这样的事情，最后客户打公司劳神费力，还有可能花更多的钱去买房。

买房不是小事，购房者在买房时，一定要确保交易安全，毕竟谁的钱也不是大风刮来的。


点评：
在一一展开之前，重点说一个重要前提：买卖合同，谁能签合同？如果不具备资格的人签了合同，那等于说合同无效，带来的后果是什么？时间精力付出了，房子买不成，按照现在房价的涨速，时间成本就=金钱成本，大宗交易的损失可想而知。

签合同是个法律行为，所以合同具备效力的前提是合同双方都是具备【完全民事行为能力】的人，无民事行为能力人跟限制民事行为能力人是不能签合同的。这个是个前提。这里说明一下，由重大疾病引起的，比如中风/严重脑病患者，可以理解为限制民事行为能力人，但是需要相关机构鉴定。

谁有权签合同？

1、产权证本人。签合同的时候要提供双方的身份证原件。


点评：
楼主所定的合同是有效的，但是呢却有相当大的风险，这个问题业内一般称之为延期过户，属于三种不规范操作之一。


延期是有一定风险的。收益和风险永远成正比，你要做的其实是衡量风险和收益的性价比，延期过户至少有以下几种主要风险：

1、合同无效风险。延期过户的一个主要原因是为了降低交易成本，减少税赋。问题是，这种过程中谁的收益减少了？显然是国家。 从一开始起就没有法律约束力。 延期过户的第一风险就是有可能合同被判无效。这个不仅是理论上，而且是实践中是有真实案例的。



点评：
虽然房子没满两年限售期，但购房合同是有效的。由于不符合国家政策，房子没法过户到自己名下，存在一定风险，万一中途卖方变卦，容易引发纠纷。但是，可能因为价格等原因，想要买这样的房子，怎么最大化规避风险呢？

1.合同中对期满过户的日期进行明确约定，如果能办理过户而不配合办理过户，构成违约。

2. 让卖房提供保证人或者其他财产担保，增加卖方违约成本。

3. 合同内对卖方权利义务做最大化限制，未经买房同意，不得进行抵押、出租、变卖等处分行为。


点评：
合同条款订立不清晰并不影响合同的成立，只要是双方真实意思的表述，这个合同就是合法。
基本上来说，以按揭付款方式，贷款支付的时间并非由你能控制的，而是银行支付的。所以无论是一手买卖还是二手买卖，都只是规定在按时交申请贷款的资料提交给银行，至于银行什么时候审批，什么时间可以放款，不是买卖双方可以决定得了的。（除非双方有约定在同贷书批出后，为确保业主可以尽快取得贷款，买家要配合办理快贷等业务。）因此公积金贷款支付过迟，不是你的违约责任。


点评：
律师的回答不一定是对的还是要面对中国国情，首先合同是有效的，但是如果时间过长，最后法院会非常中国特色的尊重政策，就是国家政策已经明确2年限售你还签约，如果临近时间短如三个月就满两年了可以情理上理解，如果时间过长那是钻国家政策漏洞，肯定不支持；有的律师抬杠的话，可以先从限售开始杠，限售本来就是践踏宪法的，宪法明确说商品属于个人可以自由买卖不受时间限制，房子也属于商品是标地大而已，怎么杠呢


点评：
肯定是有效的，转让和消莓不动产物权的合同。第十五条当事人之间订立有关设立变更转让和消灭房产证还没下来，签订的房屋买卖合同任然有效，但无法办理过户手续。法律依据《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的变更，自记载于不动产登记薄时发生效力，应当根据法律规定登记得，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效。


点评：
合同尚末生效，可以要求退还定金

以房产证为准，不是以购房合同为准的。

二手房交易需要交纳的税费主要有：

1、 契税：一般是房款的1% （面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%，面积在90平以上144平以下缴纳1.5%，面积在144平米以上的需要缴纳4%）


点评：
楼主，你这样还不如我来给你看下命盘，本人十来岁就开始看这个，我可以告诉你是否有兄弟姐妹，子女几个，婚配几次，财富地位，与吉凶祸福，身体健康，不扯这么多，算命不是侃大山，只要说最重要的即可，几句话断一生，等我解完你可以随便问。如果有什么疑难之事也可以问，比如不该发生的事。


点评：
只要是签订的合同不违反法律强制性规定，合同就是有效的，与是否满足购房条件是两个法律关系。不能以未满足过户条件当然认为合同无效或者解除合同。如果在签合同的时候双方都知道存在限购的情况还签订购房合同，那么双方都存在过错，如买方要求解除合同，法院不会支持违约金或双倍定金。


点评：
房产证没办下来,房屋买卖合同依然有效，暂无法办理过户手续。
法律依据《中华人民共和国物权法》
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
所以合同依然有效，可在限购期结束后办理相关手续。


点评：
合同有效，根据我国法律的规定，开发商与购房者签订的预约合同，因为国家政策导致合同目的短暂不能实现，不影响合同效力，如果开发商在订立合同有关于此承诺，可以主张缔约过失责任，返还已购房款利息，主张不超过已付款一倍以下惩罚性赔偿。


点评：
这种事得根据实际情况分析！如果买卖双方自愿交易，且房屋销售价格处于市场正常水平！就算有争议也会因为买方善意取得而判定有效！但也会存在问题和隐患，就是任何一方不反悔，都可以依据合同不符合国家政策法规而寻求合同无效！


点评：
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点评：
没有取得预售许可证的房屋买卖合同无效，但必须是诉讼中开庭的时候仍然没有取得。如果签订房屋买卖合同的时候没有取得，以后取得了再发生的诉讼，这时要认定有效


点评：
一般会判定效率待定，因为要看很多因素，是否炒房等，如临近2年如差3个月，因为一般考虑到二手需要走流程，所以给予2-3个月时间是合理的，一般会判定有效


点评：
只要你有购房合同在手，房子没满两年限售期，我认为他也不敢在你的房子上动手脚。不过违法的事时时刻刻有人在干，小心为好！关键一点:你定的购房合同有效！


点评：
有效，只是房子暂时无法办理过户！需要根据合同内容来确定 通常没有违反法律，行政法规的强制性规定，合同都有效。如果房东违约， 应当承担违约责任！！


点评：
建议到房产交易所问相关工作人员或打电话到当地房产交易中心询问就可以解决你的顾虑。我个人认为依合法交易程序达成的合同是有效的。


点评：
买房子获得产权是购房者唯一的目标，凡是在限售期间不能办理产权过户的房子，都不能为购买者所有。所以，合同即使有效也没意义。


点评：
合同有效，但没有办法过户，要等到两年之后才能过户，所以这里面产生一些政策性风险，你要自己承担的。


点评：
在自己不确定的情况下可以向购房合同法律的律师求助，他会帮你解决一切关于购房问题


点评：
限售期没到，会同肯定无效，限售就是限制销售，这是《中国合同法》基本原则。


点评：
你好，没过限售期就是没有法律的保护，只是双方的买卖协议，有安全隐患哦！


点评：
有效，合同有效性与限售期望薪资无关，要看具体合同条款，以上仅供参考。


点评：
应该是无效的，因为不符合条件，但合同签署之前如未告知，应该属于欺诈。


点评：
有效，房屋买卖合同有相关规定，具体查看巜中华人民共和国合同法》！


点评：
有效 如果违约属于违法 需要违约方承担责任建议根据合同约定处理


点评：
两年内合同有效，只是不符合国家规定，不能过户，买房子要谨慎。


点评：
请查询当地相关政策，原则上合同不与政策冲突合同自签订日起生效


点评：
你这个等我回去给你翻翻课本，不过这个确实是以房产证为准的


点评：
具有法律效力,最好委托律师制定一份详细合同进行!


点评：
房子没满两年限售期，所定的购房合同有效


点评：
房子没满两年购房合同是有效的，但含税


点评：
购房合同有效，但是不能正式过户！