开发商的房价是谁定价 房屋定价是根据什么定的

点评：
这次回家时，我见到了一位久未谋面的亲戚。前天晚上闲聊之间，她说起她的亲人过世后的情形。

她幼年曾过继给姨妈当养女，后来姨妈中年就去世了。姨妈去世后一年左右，她有次梦到姨妈非常急切地拉住她，找她要钱用。梦中的姨妈衣衫褴褛，状况很凄惨。她在梦中知道姨妈已经去世，又被她这副模样吓坏了，于是一面惊恐地挣扎，一面说道：“我是个小孩，我哪里来的钱。”挣扎过程中就吓醒了。从此以后，她就胆小得要命，放学后到了家门口，都要家人下楼去接才敢上楼的。这次她才说出了当年那么胆小害怕的原由。

她姨妈不仅在梦中出现，而且经常下半夜在家里折腾，也屡屡在房前屋后出现，持续数年。大概是因为她生前家境很好，舍不得离开的缘故。后来她的家人搬家后，她曾经居住的那套房因为屡屡闹鬼，无人敢住。我过了几年到那里时，看到那房子还在闲置着。所以我亲戚的这个梦，我是倾向于相信是真实情形的。找一个七、八岁的小孩子要钱用，可以想见这姨妈是在那边落难到了什么境地了。

我亲戚的外公于七年前去世。这几年经常梦到，每一次都向她哭诉：“我在这里没吃的、没穿的，你妈（指她亲妈）根本就不管我。”她每次在梦中都知道外公已经去世，看他现在的处境如此凄怆，她都悲痛得无法自抑，每一次都是在梦中哭醒。讲述这件事时，我父亲也在场，父亲说起也来找过他，也是在梦中向他诉苦：“我女儿根本就不管我。”


点评：
定价流程通常是先确定项目总的均价，再通过价差系数、一户一价模型，确定最终的价格体系。
一、确定项目均价。项目均价通常会采用采用价差系数法和市场比较法两种方法：
1、价差系数法，是确定某种物业作为基准物业，通过类比项目中基准价格和需要制定物业类型价格的平均差价来制定合理价格；这在方法计算简单，适合前期做大账估算，用于产品同质度较高的情况，或是在一个项目里存在多个产品时，确定某类产品作为基准价格，通过市场的各类产品的均价差作为系数，推算其他产品的均价；

2、市场比较法，主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格，可以选取若干影响价格的指标最为各个竞争项目的比较因素，通过因素的差异寻求本案相对竞争项目的差异来实现价格的制定。

一般情况下，住宅的均价会采用市场比较法，通过选取5-8个同区域、同类型产品，对项目开发体量、区域、教育、交通、商业、景观、园林、品牌、物业等细分要素给予不同的权重，对每项进行评分，根据评分结果和竞品的现实售价，核算出本案在市场竞争中的均价。


点评：
一是市场比较法，即寻找项目周边区域近期内成交类似的案例，根据自己项目和参照项目各方面条件的优劣，按照一定的分因子进行加权或者减权，最后统计得出各个参考价格的权重，用算数平均等方式计算出参考价的。地块交通情况、产品类型、开发企业品牌、规划前景、都可以成为考虑的因子。

二是收益还原法，房屋的真正内在价值来源于他的收益性，简单说我们可以根据一个房屋大致的年净收益，除以一个设定的还原率，然后估算出房屋的客观价值。

三是成本法，这个理论相对简单，即是土地和房屋的开发成本加上一些适应的税费、广告费、财务费、管理费之后，得出的成本反过去算的价格。

四为假设开发法，基本理论是在目前未成型的现状上，还要追加投资，最后投资完成之后物业评估价值减去已投资的成本，就是房地产目前的价格。这种方法适用于土地和旧的房产。


点评：
做为一个房地产从业者，面对这个问题，从专业角度说的太深没意义，不是给专业人群讲课！说说大家爱听的、真实的，实际情况是土地价格大幅度影响房价。举例：假设一块土地开发商拍得，楼面价8000块一平米给到地方ZF，在目前市场上，开发商加上建安成本、市场成本等等，最后售价可能仅仅是块左右一平米，有大型企业毛利润我说毛利润也就是20％左右或者以内，净利润少的可怜，纯属是为了提高资金效率。是不是地方ZF才是土地招拍挂的最大受益者是，这就是土地财政，为什么房价不能下跌，下跌土地拍不出去，地方财政就有问题了！只有土地收益对地方ZF来说才是简单的巨大的收入来源！然而房地产可以带动的行业又太广泛了，严重影响GDP，所以在没有转型成功的时候，房地产暂时不能倒下，至少ZF真实意愿是不希望。


点评：
房子定价有多种方法：成本法、市场法、收益法等。住宅定价最常用的是成本法和市场法。
新房定价一般是成本法，即成本加利润。成本包括土地成本、建安成本、融资成本、税费等支出。由于地价不断抬高，地王不断出现，所以，土地成本不断增加；随着物价上涨，人工费用的增加，建安成本也不断增加；目前来看，开发商的贷款受限，融资成本也不断太高。所以，新房的成本在不断提高，新房的房价也在不断上涨。从这个意义上讲，控制房价很难。
二手房一般是市场比较法。根据相同区位的同品质的房价来定价，且随行就市。随着供求关系，房价不断变化。
目前各地对新建商品房多采取限价措施，导致了新房与二手房房价倒挂现象。由此，又不得已采取摇号、改成共有产权房等问题。房地产调控的政策还需要进一步探讨。


点评：
房企在计划发展一个房地产项目时就要计算价格。
当房企决定在某个地块发展房地产项目，就会预估项目建成后的出售价格，模拟一下开发过程。首先对周边类似项目进行市场调查，通过市场比较法，修正个别因素，得出一个项目的市场价格。再减去建安成本、利息、税费、销售费、利润等，房企就知道拍地时可以出什么价了。
但在实际计算中要比这个复杂，因为房地产开发需要时间，市场价格随时变化，故此在计算当中要考虑资金的时间价值，房地产价格指数的趋势等，如果要求房企自持部分面积，还要考虑租金收益。
还有一点就是对房地产价格的预期，通过对包括房地产政策、市场状况等影响因素，分析市场价格。对房地产价格的过高预期，也使土地拍卖中频生地王，以至＂面粉贵过面包＂。



点评：
比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法，这些都是房地产估价的基本方法，找一本估价的书上都有详细写。
房地产估价一般是几种方法同时计算，再综合得出一个合理价。新楼盘大多预售，适合比较法和假设开发法。
专业知识普通人不需要了解那么细，大约新楼盘的价格比周边次新同类楼盘高10%-30%。


点评：
房子是供需关系定价的，买的人多，自然上涨。
地面、墙面、天花、外墙和家具都可实现全水泥装修，高端大气，低调奢华，无毒无甲醛，有高端民宿感觉，真正实现即装即住。详情请关注纳路特科技at www.snt123.com 和O网页链接，或实地参观纳路特空间艺术体验馆。?


点评：
最主要影响房价的是拍地价?建安成本?小区配套?学位分配
次要影响房价的是，楼层，朝向，户型，周边配套，交通?


点评：
多数是用市场比较法，就是周围的楼盘定多少钱是啥品质，我品质比它高多少，价格就相应提高多少。?


点评：
楼面价和房价是正向关系，在一些城市楼面价占房价的60%到70%?


点评：
第一是土拍价，第二是容积率，第三是参考周边房价。?


点评：
通常来说由成本和市场来决定。?