为什么一些小县城的房价还挺高？

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这是我前几天写的一篇，黄骅属于连三四线小县城都算不上的小地方。黄骅隶属于沧州，但是黄骅的房价比肩沧州。
像我老家黄骅这样的小县城房地产市场还有发展前景吗？
这几个月一直在思考这个问题，结合前几年的数据以及这几个月的数据来看，虽然我老家黄骅的房价已经高达一万每平米了，但是发展前景还是可观的，最起码这一代人没问题。
第一，我黄骅的房价快速发展始于2015年下半年，基本上跟一线城市的房价保持了高度一致，这只是巧合。其实主要原因还是因为政策（全国性的棚户化政策，信贷政策）。
第二，黄骅人口的持续增长。黄骅的人口增长主要是内部流动，说白了就是农村人口向城区流动。现在在农村为了孩子上学家长一般都会去县城上学，而上学就要有住的地方，那么最直接的就是租房买房，更为严格的是学校划分学区，那么租房就受到了限制，更催生了商品房购买的进程。同时，还有外来人口的流入，当然也有人口流出。但这都是次要的原因。
第三，丈母娘的促进。现在农村的女孩结婚，丈母娘大多会要求在县城买房，为什么呢？现在的农村女孩大多在县城上班（因为农村确实没什么工作机会和创业机会），你说丈母娘让在县城买房过分吗？
第四，产业的升级。现在黄骅产业也一直再向第三产业升级，带来的产业收入也会发生变化，产业收入的增加直接影响着人们置房的变化。我原来也说过，一个城市的产业结构直接影响房价的变化。第三产业为主导的城市那么房价相对涨幅或者增速就快。


点评：
为什么一些小县城的房价还挺高？这是一个需要系统化回答的问题。
第一：我们要清晰的知道哪些小县城房价比较高？一定是大城市的卫星城，沿海城市的小县城，比如说长三角港珠澳大湾区周围的小县城，虽然在地理以及行政功能划分上是小县城，但是在人口的净流入和产业支撑上，甚至要比北方地区，中原地区，西北地区的地级市还要有竞争力。
第二：稀缺，地价，产业决定着房价，只要在全中国多走一走，就会发现沿海地区的小县城，工厂之多是很多人难以想象的，有着相当深厚的产业基础，因为有产业，所以人聚集，人为人聚集，所以房价高。
第三：还有一点就是作为大城市的卫星城周围的小县城，承担的是原本落后产业的转移，在大城市落后的产业在小县城依旧是炙手可热，这样随着产业转移，产能的转移，房价随之水涨船高。
第四：问题当中说有些小县城房价挺高，我觉得是很正常，因为大部分的小县城房价支撑力不够，很多都是虚高，都是因为建筑成本，以及低价飙升造成的。
所以说我们看待问题，不单单要看数据，还要看系统化的考量。


点评：
如果说一二线城市的房价是城市化进程在支撑，那么三四线的房价就是棚改支撑。棚改量的多少，可以说直接决定了房价是否稳定，或者上涨。目前我国三四线城市的房价已经涨了一波，有些价格甚至和省会城市不相上下，以后若没有棚改支撑，人口增速也上不来，那么谁来接盘将是个问题。
不过2018年，三四线城市的大的方向应该是较为平稳的节奏，因为前段时间国家也公布了今年我国棚改的预期目标为580万套，这是什么概念？2017年，我国棚改制定的目标是600万套。
而2016年时目标为606万套。为此，国开行等金融机构支持了1万多亿元的融资。真是大投资、大建设、大就业，有力稳定了经济。不仅如此，还刺激房价。至少2018年，三四线城市的房价有了新的支撑，以后怎么样，还是得看以后的政策和货币松紧了。所以还是要看你的需求，是刚需随时买，投资属性来说，人口流动性差的三四线城市的房子投资价值肯定是要小于一二线。
因为实际上三四线的需求到底有多少？还是得看所在城市的人口流动情况，以及土地供应情况。


点评：
小县城房价高，有两种高法，一种是绝对值高，一种是相对值高。

绝对值高的，基本都是全国百强县。当然，百强县也不见得房价绝对值都高。真正房价绝对值高，新盘2万的县城，要么是大都市圈的组成部分，要么当地民营经济非常发达，要么二者兼有，比如江苏的昆山，浙江的德清，这两个城市，一个环沪，一个环杭又环沪。环京的燕郊镇，因为与北京通州一河之隔，距离北京中心30公里的地理优势，房价高峰期均价甚至超过3万。不过，县镇一级的楼市是经不起高级别调控的，燕郊在遭遇3年社保限购后大跌，就是例子。

相对值高的，就比较普遍了。所谓相对值高，就是房价和当地收入相比偏高。这种县城，最主力的购房者，往往还不是当地常住居民，而是返乡置业者和外地投资者，这部分人的购买拉升了房价，导致本地常住居民也开始跟风买房，最终造成房价超出本地购买力。另一个主力购房群体，就是棚改货币化安置的对象，这部分购买力也十分汹涌


点评：
三四线城市除了百强县前几个以外，房价过高基本上是炒上去的！国家需要去库存，三四线市场的库存已经到了一个很大的地步！政府需要发展基础设施，土地出让金是很大的一部分！库存压力大，土拍价格就上不去！政府没钱，就出来了个棚户区改造，然后就是货币补偿！有了钱，老百姓很大一部分就去买房了！有了跟风者，大家都去投资房地产！再加上开发商捂盘。，造成供不应求的现象，供求不均，趁机抬高房价！不明真相的老百姓也是跟风购买！然后政府收入增多了，开发商也富了，GDP也上去了！何乐而不为？最后倒霉的还是没有涨工资的我们老百姓！


点评：
小县城的房价高，是因为回乡置业人口决定的。县城的房价越高，说明乡村的衰败速度越快。一，很多回乡人口，为了小孩的学习读书，在县城跟风买房。
二，是因为上一辈的人不喜欢贷款，手中打工十几年的收入正好够全款在县城买一套房子。
三，因为县城都是一手开发商操纵，县城的人不喜欢买二手房，二手基本上没有交易。还有养老还乡情节等，小城市的房价是返乡人口决定的。


点评：
第一，地价决定成本，建安费高层在2500每平方，地价+建安 是成本
第二，中国县城经历的阶段是刚需改善，相比之前的居住成本，附加的物业，车位，小房都是隐性房价的一部分
第三，收入与房价倒挂更明显导致房价挺高
第四，开发商控制资金运作成本决定了房价的高低差
第五，县城的存量情况决定了房子销售速度，存量小供应量不足，房价涨得快


点评：
小县城买房的逻辑是攀比心理，人家有买，我们也不能落后！
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点评：
除了棚改，一线二线限购外溢等众所周知的原因外。还有一些客观因素，1.城市化进程，乡镇渐渐消亡，人口向县城聚集。2.处在轮动行情的末端3.一二线打工收入支撑县城房价，县城通常规模不大，外出务工大县类似gdp低但gnp高。?


点评：
人口，产业，供需，学区，拆迁各种需求一下子爆发，但供应还是那些老盘，所以房价涨了。
就好比我们姜堰，房价高也是市中心、学区那边，等到了周边乡镇，房价还是4000-5000的水平，再高没人接盘了。?


点评：
小城市的房价高涨主要是由于货币的贬值，如果这些小城市经济还不错，城市面貌还Ok，外加各种的拆迁补偿，均价涨到1万左右都是很正常的。毕竟在小城市能买的大宗商品也只有房子了。?


点评：
1、小县城有产业，2、小县城人口多，乡镇往县城的城市化还在大规模进行，3、靠近大都市，有溢出，4，小县城比较偏僻，自成一体。?


点评：
有一些经济好、人口多的县城，房价随着经济涨也正常，房价水分不大！
更多的小县城是因为去库存而涨起来的，有一定风险?


点评：
第一不限购，第二，炒房者介入，第三，攀比心理，第四，跟风，第五，当地政府，没什么政绩，就卖地，开发商拿地贵。?


点评：
因为不限购，没有人为的通过行政命令的方式打压需求，供需关系没有通过非市场的改变，所以房价坚挺！?


点评：
地方小，开发的房子就少嘛，物以稀为贵，当然地方政府也希望房价高点儿，体现一下地方实力……?


点评：
有很多因素。地理位置好，靠近二线或强三线城市，经济发展好，常住人口多，外来人流多。?


点评：
小县城你要看是哪里咯，现在一二线房价在下跌，反而三四线城市在增长，小县城涨很正常?


点评：
人口基数，棚改拆迁，地方经济收入与财政情况，包括大城市周边功能的附带等因素影响?


点评：
现在高不高不是问题，是有没有人买，大家都不舍得横盘或者跌。?


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这问题问的就特2B，刚需还刚好那村儿有特长?