无房产证的房屋租赁合同是否有效？

案情简介
山东某公司与魏某租赁合同纠纷一案，A法院经审理判决魏某于判决生效之日起十日内偿还房屋租赁费元。判决生效后，魏某没有按照生效法律文书主动履行，2009年11月，该案被立案执行，A法院根据某公司的申请，将魏某名下的两处房产予以查封。但在另案宋某与魏某借贷纠纷一案中，此双方当事人在2009年5月已经明确将上述两处房屋抵偿给宋某，并由魏某协助办理产权过户手续，并通过B法院调解书的形式予以确认。故案外人宋某在上述租赁合同纠纷案件的执行过程中，向A法院提出书面异议，认为此房屋已通过有效法律文书的形式确认为其所有，不得对此予以查封，故请求A法院解除查封。

细节分析
本案争议焦点：该案涉及的“以物抵债”民事调解书是否能够直接引起不动产权属变动？
律师研究认为，此民事调解书不能引起不动产所有权的转移。理由是：
(1)民事调解协议是当事人意思自治的产物，其本质上属于协议的范畴，并不必然导致物权变动。
(2)能够引起物权变动的法律文书应仅限于法院作出的形成判决，调解书并无形成判决的形成力。
(3)以物抵债协议仅是双方的意思表示，其协议内容也明确要办理过户登记手续，故其未办相应的登记过户手续，该所有权并未发生转移。
物权法第二十八条规定了导致物权变动的人民法院作出的生效法律文书类型包括判决、裁定、决定、调解书以及各种命令、通知等，在此应当注意，并非所有人民法院作出的生效法律文书都可以直接引起物权变动。
一般认为，依照现行法的规定，人民法院作出的决定、命令、通知等主要解决的是诉讼或非诉程序中的程序事项，并不直接导致实体权利的变化。人民法院的判决也可以分为给付判决、确认判决和形成判决，只有形成判决属于能够直接引起物权变动的法律文书。所谓形成判决即是指变动或者消灭当事人之间原来存在的没有争议的民事法律关系的判决，如分割共有财产的判决。
鉴于民事调解书的本质在于对调解协议的确认，而以物抵债调解协议作为协议的一种，其本质属于债的范畴，此协议所产生的直接后果是一方当事人取得要求移转抵债物所有权的请求权，另一方当事人则负有移转此抵债物所有权的义务，即要将动产的抵债物进行交付，将不动产办理过户登记。这时创设物权仍要按照依法律行为导致物权变动的规则进行。
在调解书生效后，仍要当事人持调解书办理交付和过户登记，抵债物方发生物权变动。负有履行义务一方的当事人未履行交付或登记过户的义务，另一方当事人可以申请法院强制执行。在本案中，如果魏某不履行此抵债协议，宋某即可向法院申请强制魏某履行交付和办理过户登记的义务。但在双方当事人未办理相应的登记过户手续时，案涉房屋的所有权并未发生转移。

管家警示
1、只有形成判决属于能够直接引起物权变动的法律文书，人民法院的裁判文书中如果阐述某某房屋归某某所有，此时如果不是形成判决，当事人并不能依照人民法院的该份裁判文书取得房屋所有权。
2、不动产物权变动严格执行过户登记，在这里，工程暨房产法苑律师团队，建议当事人在房屋过户登记条件成就时，应当立即去房产部门变更登记，确定无疑的成为不动产权利人。

法律法规
1、《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
2、《物权法》第28条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”
3、《物权法司法解释》第7条：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”
（工程暨房产法苑杨小昆律师。备注：工程暨房产法苑文章除原创之外，整理之文章请原作者联系商榷报酬事宜。）