一房二卖怎样确定权利保护的顺位？

“一房二卖”,已办理登记的优于未办理登记;均未办理登记,先占有优于后占有;均未占有的,先交付全部价款的优于未交付全部价款。

法律规定

最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的通知（2016年11月21日法[2016]399号）

关于一房数卖的合同履行问题

审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

网签的作用及效力【行政管理手段】

房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见（建房[2018]128号）
房屋交易合同网上签约备案(简称房屋网签备案)，是加强房地产行业管理、落实调控政策、规范市场秩序、维护群众合法权益的重要手段，是促进房地产市场平稳健康发展的基础性工作。
全面推行房屋网签备案制度。实行房屋买卖合同网签备案制度。加强房屋买卖合同网签备案管理，实现新建商品房、存量房网签备案系统全覆盖。经网签备案的房屋买卖合同，可以作为当事人办理银行贷款、住房公积金提取、涉税业务等的依据。

住房和城乡建设部关于印发房屋交易合同网签备案业务规范(试行)的通知
明确房屋网签备案适用范围。在城市规划区国有土地范围内开展房屋转让、租赁和抵押等交易活动，实行房屋网签备案，实现新建商品房和存量房买卖合同、房屋租赁合同、房屋抵押合同网签备案全覆盖。

对合同进行备案登记，并未办理案涉商铺的预告登记，杨某在二审提交的《备案信息》为复印件且内容不完整，亦未加盖市房产管理部门印章，二审法院无法对该证据材料的来源及记载内容的真实性进行核对，再审期间亦未提交原件，商品房预售备案与预告登记是有区别的，二者的性质不同，二者的法律效力不同，预售登记备案在性质上是一种行政管理措施。预告登记将债权予以公示，能够保障预告登记申请人未来取得物权，使得债权具有对抗第三人的效力。杨某主张其对案涉房屋备案登记在先的理由因无证据证实不能成立，不予支持。故民事调解书并不存在内容错误的情形。
在“一物二卖”的情况下,如果两个涉及共同标的物的合同均已发生法律效力,已经办理房地产登记的优于未办理房地产登记的;均未办理登记,先占有的优于后占有的;均未占有的,先交付全部价款的优于未交付全部价款的。
但是,两个涉共同标的物的合同,其中一个未发生法律效力或被认定无效,该合同买受人不具有对标的物的请求权,当然无法对抗另一合法有效的合同买受人对标的物的请求权。
因所附约定生效条件未成就而未生效,合同不具有可履行性,对合同项下房产不享有请求权,当然亦不能对抗公司基于合法有效的《产权交易合同》所享有的对相关资产的请求权。由此可以认为,民事判决内容不存在错误,亦未侵害当事人的合法权益,一审判决驳回当事人的诉讼请求,并无不当,应予维持。
省国资委不同意以协议方式转让相关资产的情况下,本应依《房产转让合同》约定及时通知谢昌福并退还已收取的购房款,但其隐瞒实情,欺骗主管部门,一物二卖,背离民事活动中应当遵循的诚实信用原则,对造成本案纠纷具有不可推卸的责任,对因其过错给当事人造成的利息损失、机会利益损失均应依法承担赔偿责任。
可另循其他法律途径予以解决。

关于权利保护的顺位问题。本案属于典型的“一房二卖”。签订《商品房买卖协议》和签订的《商铺认购合同》，均属有效，均要求履行合同。
本案中，各买受人对该房屋均未办理产权过户登记，处于平等债权人的地位，有权要求履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”以及《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条之规定，“一房多卖”时如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。