细说民法典新设权利居住权：居住权的设立及生活适用

一、居住权的立法精神

居住权的最大受益方是弱势群体，让他们居有定所、老有所养，保障居无定所人群等等的居住权益。未来，“居住权”的应用场景可能会覆盖到更多领域：婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所。

二、居住权的概念

民法典第366条规定：居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

居住权通俗来讲，是指有居住权的人，对他人的住宅有占有、使用的权利。民法典中的居住权不同于夫妻之间共同居住、未成年子女居住在父母家的这些居住权，这些基于婚姻家庭关系情况的居住不同于民法典新设的权利居住权。居住权，也并不同于日常租赁关系中获得的对房屋的居住权。

三、居住权的设立

民法典第368条规定，居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

民法典第371条规定，以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。

结合民法典第366条及371条的规定，居住权的设立只能通过合同约定或遗嘱这两种方式来设立，是以不动产住宅为设立的客体，他物无法设立居住权。

居住权的设立可以是有偿的，也可以是无偿的。

最重要的一点是，居住权的生效需要去登记机关办理居住权登记，类似于房屋买卖，只有去房管局办理了不动产变更登记，房屋才真正成为买受人的房屋，因此要使得居住权成立生效，最后一步是去登记机关申请居住登记，否则居住权是不成立的。

四、居住权的权利内容

民法典第369条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

民法典第370条规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

享有居住权的人，有权对住宅占有、使用，根据房随地走、地随房走的原则，也依法对住宅范围内的土地享有占有、使用的权利。居住权人的家庭成员也享有对住宅的居住权。

享有居住权的人，对所享有的居住权不能转让给他人，居住权也非继承的内容，居住权非遗产，享有居住权的人死亡后，居住权消灭。居住权人不能将享有居住权的住宅出租，但是居住权合同约定可以出租的，居住权人可以将住宅出租，因此只有在有约定的情况下可以将住宅出租。

通过合同约定或遗嘱的方式设立居住权，可以限定居住权的期限，居住权期限届满，居住权消灭。没设定居住权期限的，居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭后，需要及时去登记部门办理居住权的注销登记。

五、居住权部分生活适用场景

1.为保姆或亲戚设立居住权

我们日常生活中经常会出现这种现象，老人丧偶后会找保姆或亲戚照顾，或者再婚，出于感谢，老人如果将自己的住宅作为遗产直接给亲戚、保姆或者他人，老人的子女会意见很大。居住权的设立，就解决了这一难题，老人可以让第三人对自己的房屋长期居住，不会威胁到子女对房屋的继承权，防止了自己创造财富的传承。同时也实现了自己感谢他人照顾自己的愿望，子女即便拿到了房产证，也无权将居住权人赶出。

2.解决以房养老的问题

所谓以房养老，是指老人虽然有价值较大的房产，但并无财力等条件支撑晚年的生活，徒有房子无益，于是老人将房子抵押给金融机构或第三方，老人按时可以获得养老金，直到去世。但是一些机构以此为名，骗取老人房产，导致老人不知不觉中房产被贱卖，最终赔了房子又失去了住所。

如果在签订“以房养老”协议的同时，为老人设立居住权，不到去世，这一权利就一直存在，有生之年谁都无法剥夺，这无疑能让许多骗局无处藏身，实现以房养老的目的。

3.解决婚约财产约定或离婚后居无定所的问题

之前经常有人咨询，结婚需要房子加名的问题。男方婚前全款买房，女方答应结婚的条件是房产上加上自己的名字，男方出于以后是否会天长地久的考虑不想加名，但又不想失去女方；女方出于安全感考虑要求加名也是可以理解的。而居住权的设立圆满的解决了这一问题，相比女方要求房产加名大多是为了以后能有安身之处，男女双方可以通过对房屋居住权的约定来实现女方能长期居住房屋的权利，比如男女双方可以约定，女方在与男方婚姻存续期间享有对房屋的居住权，化解了双方的矛盾，两全其美，何其美哉。

4.公租房未来可能会通过“居住权”来加以确认

目前公租房所有权一般为地方政府所有，而住户只是租赁关系，基本权益很难得到保障。如果能明确“居住权”，无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。
六、居住权的设立对生活的一些影响

通过以上分析，居住权的设立，能够保障部分弱势群体的权益，但也会对房地产市场带来一定的影响。过去房产交易，需要看是否存在抵押、查封，是否存在租赁。未来，房产查册，还要看是否存在居住权，一旦存在居住权，房产交易就不是那么简单了，避免买了房子不能居住的风险。

同时，还有一些问题尚待进一步明确，比如居住权与所有权分离，那么设立居住权的房屋，其上学权益、落户权益、拆迁权益等权利的归属。比如夫妻共有的房屋，配偶一方去世并未对共有的房屋设立居住权，而另一方是否有权对房屋的一半设立居住权。

居住权的设立，在1993年物权法起草之初，就有专家提出在物权法中设立居住权，居住权多年酝酿、应运而生，为生活中的一些问题提供了有效的规制，同时也对我们的生活产生了一些影响，相信民法典2021年实施后，陆续的司法解释也会越来越健全，居住权的设立会更便于大家的生活。 2济南