物业纠纷如何诉讼？

送这份指南让你学会打官司！
近年来，伴随着国内房地产市场的活跃态势，物业服务行业也得到迅猛发展。因物业引发的各类纠纷越来越多，涉物业纠纷案件类型也趋于复杂化，相关法律问题引发社会广泛关注。据统计，北京市第一中级人民法院近五年共审理各类涉物业纠纷案件1373件，其中，涉物业服务费纠纷占比达73.59%。物业纠纷案件的特殊性导致当事人再次诉讼的概率远大于其他类型案件，而再次诉讼，双方往往较难达成和解。

　　■法官说法

　　合同法规定履行抗辩权的目的在于维护当事人之间的利益平衡以实现民法诚实信用等基本理念，当抗辩行为的结果违背这些民法基本原则时，就应当予以限制或否定。物业合同的标的具有“公共产品”的属性，直接关乎当事人的基本生活，拒绝履行“公共产品”的抗辩有悖诚实信用原则。同时，物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益。物业管理公司所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务只是存在微小瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费，这样的做法将使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。

法官答疑
　　

　　■服务不达标就要酌减物业费？


　　物业费纠纷目前仍然是涉物业纠纷的主要类型，而物业费的支付及抗辩权的行使，归根结底，就是物业收费标准及服务标准的问题。目前在实务中，存在着“两个标准”相分离的现象，从逻辑上分析，基本都是先考虑物业收费标准是否符合双方约定或政府指导价，再考虑物业服务标准如何确定。但在诉讼实践中，物业企业起诉业主索要物业费时，一般只涉及物业收费标准，几乎不涉及服务标准。现在审理物业费纠纷中存在的一个缺陷也是缺乏与收费标准相对应的准确、精细物业服务标准，因此很难平衡两者之间的利益关系。

　　为了促进“两个标准”的统一，除了建议相关职能部门立法规定外，从司法审判角度而言，应要求物业企业对其具体服务标准对业主尽到说明、告知义务。例如在小区内张榜公示、在合同中明确列明等。这种情况下，业主如果认为物业服务不达标，就需要说明不达标的具体情形。需要明确的是，不能认为只要物业服务不达标，就应当酌减物业费。因为物业服务不达标时，物业企业构成违约，酌减物业费不过是其承担违约责任的一种形式；而物业服务具有长期性和连续性，如果只要物业服务不达标就酌减物业费，则实际操作中非常容易诱使业主拖欠物业费。所以，审判实践中也需要区分物业服务不达标的情节轻重，再行具体处理。

法官建议
　　■强化法律意识 提高服务质量

　　通过对近年涉物业纠纷案件的审理情况进行分析，北京一中院法官指出，开发商与物业企业“建管不分”的“父子关系”体制，决定了物业服务依附、受制于房地产开发企业，导致一系列重建设、重销售、轻服务的问题无法得到根本解决。而现阶段，仍有部分人对花钱买服务的市场行为并未完全接受，对作为业主在物业服务中具有哪些权利和义务、怎么行使权利和义务、怎么选择纠纷解决机制还未形成清楚的认识。而部分物业企业的自律服务意识和品牌意识也比较淡薄，经营管理的内容、方式和手段较为单一，导致物业服务矛盾不断。

　　同时，住房领域还存在着商品房、经济适用房、两限房等各类性质不同的住房。这些不同种类的住房在购买价值、产权限制等各方面又大不相同，导致业主对物业服务的要求和期望值也大不相同，由此也引发了物业服务上存在瓶颈，难以突破。

　　为妥善处理涉物业纠纷多方主体利益，法官建议，除法院在司法环节做到公正审判，对业主来说，应该强化法律意识，加强举证能力；通过依法成立业主委员会有效发挥业委会的作用；对于涉及到人身、财产损害问题的应尽量在合同中特别约定，有条件的业主委员会可聘请专业的法律顾问。对于开发商及物业企业来说，开发商应提高履约意识，物业企业则应明确自身定位，提高物业服务质量。此外，从更大范围来考虑，政府及物业监管部门应进一步完善物业管理方面的规章；加强对物业收费行为的监管；建立物业管理的协调工作机制，增强政府与业主委员会的互动与指导。