政府委托国有公司签订的房屋收购协议的性质和救济

政府为实现公共利益和行政管理目标，以委托国有公司“收购”来代替应当依法进行的“征收”。虽然该项收购协议名义上的签订主体是国有公司，但此种收购本身属于政府征收职能的委托，并服务和服从于旧城改造这一公共利益需要，因而此种收购协议也即具有了行政协议的属性。将该类行为纳入行政诉讼审查范畴，有利于加强对地方政府行为的监督，防止行政机关滥用“收购”代替征收，规避司法审查监督。

建立在平等、自愿基础上的收购协议，因其在一定层面上有利于提高旧城改造效率，并有助于通过提高收购价格来对房屋所有权人给予更加充分的补偿安置，具有现实合理性和可行性，因而不宜完全否定此种“收购”模式的合法性。且不论市、县级人民政府委托国有公司还是政府相关职能部门实施收购并签订收购协议，基于合同相对性原则，因履行协议发生的纠纷，并非都需以地方人民政府为被告;但在此过程中实施的违法强制拆除行为的法律责任则仍应由行政主体承担，且市、县级人民政府或者其委托的国有公司、征收办等部门在实施收购过程中，必须坚持平等、自愿、等价、有偿原则，与房屋所有权人签订相关收购协议，对房屋所有权人进行不低于市场评估价格的公平合理补偿安置。收购主体存在《中华人民共和国合同法》第五十二条等规定的以欺诈、胁迫等手段签订收购协议情形的，人民法院可确认收购协议无效。

城市发展投资公司（以下简称龙游城投公司）与龙游县旧城改造征收指挥部办公室（以下简称龙游旧改办）签订《委托书》，由龙游城投公司委托龙游旧改办实施。城投公司发布公告，公告该公司作为收购单位，收购灵山江以西，太平路以南，西湖沿巷一、二弄以东，巨龙路以北，保留房屋除外的国有土地上房屋。并明确旧改办为委托收购实施单位及收购时间、大南门房屋收购项目实施方案等。未提出收购申请，也未签订房屋收购协议，其房屋也未被拆除。城投公司、旧改办向汪慧芳作出书面通知，告知“在前未提交收购申请，未签订房屋收购协议的。

一审法院认为：当事人所诉房屋收购行为，系由城投公司实施的行为，属于平等主体间的民事行为，并非行政机关的行政行为。由此产生的争议，不属于行政诉讼受案范围，依法应当裁定驳回起诉。汪慧芳主张城投公司系受区政府委托实施征收行政行为，缺乏事实和法律依据，不予采纳。关于当事人提出的请求法院判令区政府按行政征收的法律规定依法进行征收的诉讼主张，因当事人未提供证据证明相关职能部门已经依法针对涉案项目启动征收程序，而是否启动征收程序需由相关职能部门结合具体情形依法确定，法院不宜直接判令履行。汪慧芳请求法院判令龙游县政府依法对其涉案房屋进行征收缺乏法律依据，不予支持。因此，一审法院判决：一、驳回当事人要求确认龙游县政府以收购代替征收的行政行为违法的起诉；二、驳回当事人要求判令区政府按行政征收的法律规定依法进行征收的诉讼请求。

二审法院认为：当事人所诉房屋收购行为，系由城投公司实施的收购行为，但城投公司系受区政府委托而实施涉案房屋的收购行为，不是城投公司企业自主商业行为，且在收购涉案区域房屋时，旧改办等行政机关及行政机关工作人员参与收购行为。因此，龙游城投公司对涉案区域房屋收购行为属于行政行为，不是民事行为。一审判决认定城投公司对涉案区域房屋收购行为属于民事行为错误，应予指正。鉴于城投公司对当事人涉案房屋的收购行为并未实现，城投公司对涉案区域其他房屋的收购行为和汪慧芳没有法律上的利害关系，一审法院判决驳回汪慧芳的起诉，结论正确，予以维持。汪慧芳认为涉案拆除行为侵害其合法权益，可以另寻救济途径。关于汪慧芳提出的请求法院判令区政府对其涉案房屋按行政征收的法律规定进行征收的诉讼主张，因当事人未提供证据证明相关职能部门已经依法针对涉案项目启动征收程序，而是否启动征收程序需由相关职能部门结合具体情形依法确定，法院不宜直接判令履行。当事人请求法院判令区政府依法对其涉案房屋进行征收缺乏法律依据。因此，二审法院判决：驳回上诉，维持一审判决。

当事人向本院申请再审，请求：1.撤销一、二审行政判决，指令市中级人民法院审理；2.确认区政府以收购代替征收的行政行为违法，判令区政府按行政征收的法律规定依法进行征收工作。申请再审的主要事实和理由为：1.一、二审判决认定事实不清，未对大南门房屋收购项目性质作出正确认定。虽然收购系以城投公司名义作出，但最终利益的承担者是区政府，旧改办虽然在形式上接受城投公司的委托进行收购活动，但实际上是区政府实施的委托，目的是以此规避法定的征收程序。在收购过程中，有大量行政行为介入。2.一、二审法院对以“收购代替征收”本身是否合法未予审查，且二审判决又以当事人未提供证据证明相关职能部门已经依法针对涉案项目启动征收程序为由作出判决，明显互相矛盾。

本院认为,本案的争议焦点为：

一、关于收购行为的性质认定与救济途径问题；二、拆除他人房屋时未能保障当事人房屋正常使用条件是否构成侵权问题；三、收购与拆除等先行行为是否形成区政府依法征收补偿的附随义务问题。

一、关于收购行为的性质认定与救济途径问题

根据一、二审法院查明的事实，可以看出本案“征购”纠纷，并非因行政机关或者国有公司收购个别房屋引发，而系区政府在旧城改造过程中，为实现公共利益和行政管理目标，以委托国有公司“收购”来代替应当依法进行的“征收”而引发。虽然该项收购协议名义上的签订主体是国有城投公司，但此种收购本身属于政府征收职能的委托，并服务和服从于旧城改造这一公共利益需要，因而此种收购协议也即具有了行政协议的属性。将该类行为纳入行政诉讼审查范畴，有利于加强对地方政府行为的监督，防止行政机关滥用“收购”代替征收，规避司法审查监督。且建立在平等、自愿基础上的收购协议，因其在一定层面上有利于提高旧城改造效率，并有助于通过提高收购价格来对房屋所有权人给予更加充分的补偿安置，具有现实合理性和可行性，因而不宜完全否定此种“收购”模式的合法性。且不论市、县级人民政府委托国有公司还是政府相关职能部门实施收购并签订收购协议，基于合同相对性原则，因履行协议发生的纠纷，并非都需以地方人民政府为被告;但在此过程中实施的违法强制拆除行为的法律责任则仍应由行政主体承担，且市、县级人民政府或者其委托的国有公司、征收办等部门在实施收购过程中，必须坚持平等、自愿、等价、有偿原则，与房屋所有权人签订相关收购协议，对房屋所有权人进行不低于市场评估价格的公平合理补偿安置。收购主体存在《中华人民共和国合同法》第五十二条等规定的以欺诈、胁迫等手段签订收购协议情形的，人民法院可确认收购协议无效。因此，一审判决仅因为收购主体系国有公司即认定收购行为系平等主体间民事法律行为，认定不当。二审判决关于城投公司对涉案区域房屋收购行为不是民事行为的认定正确。当然，此类收购行为和收购协议，如一审人民法院已经作为民事案件受理并裁判，亦无不可。

二、拆除他人房屋时未能保障汪慧芳房屋正常使用条件是否构成侵权问题

《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”汪慧芳在收购方未能满足其收购要求的情况下，依法有权自愿选择不出售其房屋；龙游县政府、龙游城投公司、龙游旧改办均有义务尊重其不签订收购协议的权利。根据双方在本院组织的听证过程中的陈述以及提供的现场照片等证据，足以证明在当事人未签订收购协议并在涉案房屋居住权，已被收购的房屋，对房屋的居住已经造成严重影响。由于旧城改造项目系政府推动实施，相关拆除工作也系政府职能部门委托实施，此种侵权也即构成行政侵权。二审判决以龙游城投公司对汪慧芳涉案房屋的收购并未实现为由，认为城投公司对涉案区域其他房屋的收购行为与没有法律上的利害关系，是将对他人房屋收购行为与拆除房屋关系相割裂，未能顾及已实际发生的拆除行为对房屋居住功能及经营环境造成的损害，属于认定事实不清。原审诉讼请求不明确有关，也与原审法院忽略诉讼引导，不重视实质化解纠纷并从有利于原告角度解释诉讼请求有关。

三、收购与拆除等先行行为是否形成区政府依法征收补偿的附随义务问题

本案的特殊性在于，由于区政府已经收购了该街区的绝大部分房屋并正在进行成片的拆除改造，居住环境和经营环境已经因为涉案收购和拆除行为发生了巨大变化，其所从事的商业经营活动实际上已经停止；特别是龙游征管办委托的房屋拆除公司实施的破坏性拆除行为，既严重影响造成房屋周围居住环境与商业功能基本丧失。在此情形下，区政府因自己的先行行为而产生了对房屋进行征收并补偿的附随义务或者赔偿房屋价值的附随义务。二审法院要求当事人对涉案拆除行为另寻救济，并以未提供证据证明相关职能部门已经依法针对涉案项目启动征收程序为由，认为不宜直接判令区政府履行征收职责，未能实质性回应当事人的诉求，也未考虑区政府等相关单位因其先行行为而形成的必须依法征收或者赔偿的附随义务。区政府作出的市人民政府房屋征收决定书，也印证了有关要求征收诉讼请求的合法性，二审法院上述理由系对《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关征收规定的错误理解。在现行法律制度缺乏强制性收购规定的前提下，对旧城改造中未达成收购协议的房屋的拆除，只能通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的征收程序来解决。

区政府在与当事人未能就收购问题签署收购协议的情况下，应当及时启动征收程序；其不及时依法进行征收反而采用不适当拆除方式破坏汪慧芳房屋的居住与经营环境，造成该房屋正常使用功能严重贬损，依法构成行政侵权，并应当承担相应的行政责任。区政府与相关单位因其先行行为，也即因此而负有依法征收补偿或者赔偿的附随义务；依法具有选择征收补偿程序或者侵权赔偿程序的权利。鉴于选择征收补偿程序且区政府也已经在本院听证后主动启动征收补偿程序，房屋在征收范围内，有关征收诉求已经得到支持，故一、二审法院判决存在的问题，无进一步纠正必要。为减少诉累，本案亦无启动再审程序必要。需要特别说明的是，无论是收购程序、征收程序还是赔偿程序，对房屋产权的保障，原则上均应以当时当地同区位同类房屋的市场评估价作为基准。房屋2018年度市场评估价因周边环境的巨大变化而受到影响，区政府应当以2005年启动收购以来的市场评估价就高确定标准。同时，对于因不恰当拆除本身造成的损失赔偿问题，龙游县政府在作出补偿决定时，应当一并予以考虑。当事人也应当理性评估房屋实际价格，尽可能通过协议方式解决本案的一系列问题。

综上，再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定。