30年前转让农村老宅，宅基地还能要回来吗？

30年前转让农村老宅，宅基地还能要回来吗？

距离苏州老宅转让时隔30年之久，兄妹二人凭借在档案馆调取的一张土地房产所有证存根，认为已故父亲的宅基地是被侵占，于是将堂兄弟和当地镇政府一起诉至法院。近日，对这起返还原物纠纷案依法判决，驳回原告诉讼请求。

“老宅子是祖上平均分配给王山、王火、王水（均为化名）兄弟三人所有，老大的房屋在东侧、老二在中间、老三在西侧，整体连在一起，但都是单独的宅基地。”据王水的子女，即本案原告王小水、王小泉陈述，父亲19年出生，1943年离家赴上海铁路局工作，参加抗美援朝后，携家属辗转广州、兰州等地工作并落户，直到20年去世。

1988年老母亲病故，王水携儿女奔丧。“趁此回乡契机，父亲托付长兄之子王小山照看其宅基地，后来由王小山出面，让我们将房屋和家具处理给了二房家的儿子王小火。”王小水称，当时在不了解有房屋宅基地凭证的情况下，加之又是堂兄弟关系，“且我们一家长期在外地，宅基地无人看护，就写下了1800元收据。但是，只同意他们拆除老房子翻盖新房子，并没有将宅基地产权处理给王小火。”

之后这片地几经易手拆建，到2018年1月，王小水、王小泉在当地档案馆调取到一张土地房产所有证存根显示，王山、王火、王水曾各自取得苏南区吴县幸福村更上瓦屋两间，具体时间和房屋坐落不详。“这张存根证明地是属于我父亲的，但没有门牌号，我们只能按照老宅的位置与现状对应。”于是，二被告起诉要求返还目前幸福村更上20号的房屋；同时提出，若房屋已面临拆迁，则请求返还原告0㎡拆迁补偿房屋。

庭审中，被告王小火辩称，王水的两间旧房子和家具已经在30年前全部卖给他了，当时有公证人、还有王小山和王水的三方签字。当地镇政府辩称，“从存根形式来判断，可能是建国初期吴县政府发放的，只注明瓦房二间。王小火的宅基房于2009年拆迁，与存根的发证时间相隔近半个世纪，期间经历了上世纪50年代的土地改革，房产公私合营等运动，苏州大市范围又在上世纪80年代进行了农村宅基地确权发证和城镇房屋确权发证，90年代末期，苏州又对农村宅基地进行了一次全面清理。”镇政府称，由于原告主张的二间宅基房在苏州市的二次确权中都没有记录，因此可能存在二间瓦房已经灭失或权属已经发生变更的情形。

经查，1988年3月31日，王水与王小火订立房屋转让协议书，这张保存多年的协议书上载明，“王水得祖上遗产房子两间、家具若干，因本人工作单位不在本地，现应亲戚王小火之要求，愿将房子、家具转让与王小火，转让费1800元。特立此为凭”。

又查明，2009年7月，因军用站台项目移建，当地镇政府与王小火签订拆迁补偿协议书和安置协议书，很快王小火一家便自行搬迁过渡并让出旧房。“之后老宅的地怎么样我们就都不清楚了。”王小火说。

“根据原告提出的主张，我们进行了实地调查。”本案承办人表示，目前原王家老宅宅基地的户主，也就是原告诉请中所称的幸福村更上20号房屋登记的宅基地户主为张某，与王家没有亲属关系。

法院认为，诉讼当事人有责任对自己的主张提供证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承办人指出，返还原物请求权是依据物权产生的权利，本案中，两原告认为其有权继承王水位于原幸福村更上瓦屋两间，但原告提交的档案馆土地房产所有证存根并无登记日期及具体房屋坐落和门牌号，且原告诉请中所称的房屋登记的宅基地户主并非本案被告，原告的证据不能证明其为幸福村更上20号的所有权人。

“返还原物请求权须以特定原物及其物权的现时存在为前提，经庭审查明，王小火户于1989年申请翻建房屋，王水的两间瓦房已灭失。”承办人表示，原告提出的返还房屋请求缺乏事实和法律依据。关于原告提出的拆迁补偿，因两间瓦房已出卖且被拆除后重新建房，在拆迁时，王水及两原告并非村集体经济组织成员且并未有位于该村的宅基地和房屋也并非被征收人。综上，法院判决驳回原告的诉讼请求。

【法官连线】因历史原因造成的宅基地流转不宜认定为无效

《中华人民共和国土地管理法》经1988年、1998年和20年修改，始终规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，国务院相关规定明确禁止城镇居民在农村购置宅基地和农村住房，但因历史原因造成的将宅基地房屋出售给本集体经济组织成员，合同履行并不会导致宅基地使用权流转到本集体经济组织之外，对本集体经济组织享有的集体土地所有权不构成影响，不宜认定为无效，仅是出售宅基地房屋一方不得再申请宅基地建房。本案中，王水于1988年将其两间瓦房和家具以1800元卖于王小火，当时王水一户工作生活及户籍均在兰州，王小火一户为幸福村集体经济组织成员，双方均确认房屋转让协议书的真实性，且王水及原告在签订协议后近三十年的时间中并未主张撤销协议也未与王小火协商解除协议并退还购房款，故该房屋转让协议书能够体现双方之间房屋买卖的真实意思表示，当事人应当诚实守信地履行协议。

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