首付未缴全，房子还能卖给你吗？

首付未缴全，房子还能卖给你吗？

20年4月日，许某夫妇与如东某地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定：二人购买该公司开发建设的一套房屋，双方约定付款方式为：1.二人支付首付9839元，若未支付，经催告后7日内仍未支付，该地产公司有权解除合同，且二人按总房款的10%支付违约金；2、剩余购房款元，二人以银行按揭方式交付该地产公司，可以委托原告代为办理银行按揭手续，或者自行办理银行按揭手续……若自行办理银行按揭手续，必须在签约后10天内办理完毕，否则，雨润地产公司有权解除合同……

合同签订后，许某夫妇已支付房款元。未达到首付款的付款比例，但该地产公司未予催告。二人也未办理银行贷款，地产公司亦未催告二购房人办理银行按揭，亦未在约定的解除权行使期限向购房人送达解除购房合同通知书。然地产公司于2018年10月23日诉至，要求解除与许某夫妇之间的商品房买卖合同，并由二人支付违约金.9元。

案件受理后，许某夫妇不同意解除合同，愿意在原来房屋单价的基础上每平米加价1000元，但同时表示因履行能力有限，于2019年6月份履行剩余购房价款。

在审理中认为：许某夫妇与地产公司签订的商品房买卖合同系真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定履行义务。

关于地产公司要求解除双方间合同的问题，双方约定了解除权，应首先考虑是否适应合同约定解除。许某夫妇与地产公司签订的商品房买卖合同中约定了解除权，二人未按合同约定给付购房款，地产公司根据约定的解除权可解除购房合同。双方未约定解除权行使的期限，依照相关规定，在地产公司未催告的情况下，其应在违约事宜发生之日起一年内行使解除权。但本案中地产公司在明知购房人许某未交齐全部首付，且未办理按揭贷款的情况下，未予催告购房人，按照购房合同约定，地产公司最早可在20年7月行使约定解除权，但是在此后三年多的时间内地产公司未向二购房人未发放解除合同通知书，故地产公司的约定解除权消灭。许某夫妇与地产公司签订的商品房买卖合同继续有效。

本案是否适用合同的法定解除，根据合同法第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。许某夫妇与地产公司签订的商品房买卖合同已明确购房人支付价款的方式和期限，但二购房人未按约足额履行，违反了合同约定。地产公司虽怠于行使约定解除权至其约定解除权消灭，但是其尚可依据法定解除权主张解除合同。二购房人迟延履行合同，虽在诉讼中表示愿意继续履行，甚至以约定购房款加价1000元继续履行，但对给付购房款的期限上仍未能有积极的履行态度，鉴于二购房人在约定解除条款中怠于履行合同义务的态度，可判断二购房人的行为已构成实质违约，地产公司可依据法定解除权解除购房合同，关于违约金，依照双方购房合同的约定计算。据此，如东法院判决：1.解除地产公司与许某夫妇签订的商品房买卖合同；2.许某夫妇支付地产违约金.9元。

【法官后语】

一、约定解除权系形成权，除斥期间未行使权利，约定解除权丧失。

约定解除权是根据合同双方当事人的约定而发生的解除权。约定解除权既可由一方享有，也可由双方享有，既可在订立合同时约定，也可以另外订立一个合同约定。约定解除权的发生原因是当事人之间的约定，这种约定也是一种合同，根据合同自由原则约定解除的内容以及行使方式，合同当事人可以自行决定，但是约定必须符合民事法律行为的生效要件，否则约定解除权的条款无效。解除权本质系形成权，约定的条件成就时，根据除斥期间相关规定，当事人若不行使解除权，约定解除权自动丧失，合同仍不能解除。

二、法定解除权有特定种类及构成要件

法定解除权是由法律规定而发生的解除权，即法律在一定情况下赋予当事人解除合同的权利。法定解除合同的条件是法律规定的，当条件成熟时，享有法定解除权的一方可行使法定解除权，以其单方意思即可解除合同。我国合同法第九十四条规定了法定解除权的情形，但根据立法精神，只有当事人严重违约或有其他原因导致合同无法实现时，才赋予当事人合同解除权，主要存在发生不可抗力或因一方当事人迟延履行、逾期违约以及根本违约等情形。体现了合同法尊重意思自治，遵守交易规则，促进合同履行的公平、效率原则。但法律规定较为原则，实践中还应根据不同情形把握是否构成法定解除权情形。

三、约定解除权和法定解除权可并存,约定解除权优先于法定解除权，约定解除权消灭，守约当事人可依据法定解除权解除合同。

在同一当事人间，法定解除权与约定解除权可以并存，根据意思自治原则，当事人也可以约定改变或排除法定解除权，约定解除权优先于法定解除权，故在约定解除权的案件审理过程中，应优先审查适用约定解除权，如符合约定事由，亦未超出除斥期间，依照约定解除权的相关规定解除合同。如约定解除权消灭后，解除权并不当然消灭，守约当事人尚可依据法定解除权主张解除合同,违约当事人违反约定解除权是由可用于判断是否根本违约。

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