国有土地上合法房屋就近1:1安置

国有土地上合法房屋就近1:1安置

土地征收工作几乎是每个省市建设过程中都会面临的普遍性问题，也是社会矛盾最为集中的部分。土地征收是城市建设的开始，是实现城镇化过程中必不可少的环节。从表面上来看，土地征收亦是一个博弈并获得双赢、多赢的过程，事实上，土地征收也是干部群众思想上的交流、情感上的互动、认识上的共识、利益上的碰撞，最终实现共赢的过程。在城市化建设过程中，如何因地制宜，找到适合当地土地征收的有效模式，已经成为摆在各地政府工作面前的重要课题。所以，土地征收工作必须坚持与时俱进，适应社会形势发展的总体需求。

当前征收拆迁遇到的瓶颈1.补偿政策不公平、不科学、不统一、不透明2.一些群众对国家标准理解偏差甚至断章取义3.对纷繁复杂的问题不能融会贯通的依法处理4.少数人满意不满足5.少数人的蛊惑煽动

当前棚改棚户区遇到的瓶颈1.企业自行拆迁标准随意2.开口子致使遗留户占便宜3.缺乏依法强制的支撑4.打击非法信访机制倒置5.职能部门履行职责有弹性

保障被征收人的合法利益

1、趋利避害的应对

2、不得低于国家标准：国有土地上合法房屋就近1:1，集体土地上房屋合理居住水平

3、适当设置奖励

4、协议从优，强制从严

5、改变对公共利益的理解

6、开工没有回头箭，依法强制作保障

7、巧妙运用附条件合同，捆绑奖励，邻居推动，举报推动，舆论推动，感化推动

起草补偿安置方案的技巧

1、严格控制物权补偿国家标准，尽量增加奖励

2、补偿安置应当引导群众向善（“三头”的教训）

3、惠民政策并非国有资产流失，但不得违法

4、国有土地上合法房屋就近1:1安置，集体土地上住宅房屋补偿适用中纪委8号文

5、合法房屋的判断一是有证，二是尊重历史及符合约定俗成

6、纳入城市规划区的集体土地上的合法房屋，参照国有中纪委8号文及最高法解释

7、未纳入城市规划区的集体土地上的合法房屋按照：

重置价+区片地价+补贴=买得起合理居住水平的房屋

起草补偿安置方案的技巧

8、城中村改造的四种模式利弊分析

（1）按人头，在人头界定上难度大

（2）按房屋面积，极易导致抢建

（3）按户安置，导致恶意分户

（4）按宅基地兼顾合法房屋面积，较为科学

9、突出合法宅基地的价值，超面积宅基地运用好阶梯递减规则

10、区分合法房屋的补偿及违法建筑的补助（2018年1月1日，2017年12月21日）

11、住改商的补偿

12、严格界定户，避免恶意分户

13、捆绑奖励

14、合法宅基地的补偿

15、青苗附属物的补偿

16、征收企业的补偿

17、沿街住兼营的补偿

18、租赁房屋的拆迁

19、人口界定坚持四原则：

赖以生存、社会公平、

行政管理、村民自治

遗留户处理职责分工及强拆方案

一、职责分工：执法局、房地产管理局、自然资源与规划局、公证处、公安局、卫计委、消防局、监察委

二、强拆方案规划行政执法促进和收尾:所涉法律法规

(一)1、《城市规划条例》1984年1月5日实施

2、《城市规划法》1990年4月1日实施

3、《村庄集镇规划建设管理条例》

1993年11月1日实施

4、《城乡规划法》2008年1月1日实施：

（二）行政强制措施

1、停止施工通知书（规划执法部门盖章）

2、查封施工现场和施工设施，最好政府盖章《查封决定书》）

3、可以直接拆除，也可以移送公安根据《治安管理处罚法》治安处罚

（三）执法的具体行政行为

1、行政处罚（执法局）

（1）适用于对存量违法建设

（2）不受2年处罚的时效的限制（持续违法行为）

（3）需要催告

2、行政强制措施

（1）住建部规定零容忍

（2）对于新增的快速拆除

（3）查封、拆除通知无需催告

（四）执法程序

1、执法部门向规划许可部门发出询问函询问，规划局回复

（1）是否存在规划审批

（2）是否可以补办手续

2、与违法行为人的谈话笔录

3、向邻居、社区、居委会、村小组调查笔录

4、勘察笔录

5、航拍图

6、拍照、录像

7、法律文书送达的五种方式

8、与土地执法的关系

9、对征收拆迁工作的促进作用（核武器）

（五）行政强制执行

1、司法解释明确法院不受理

2、期限的法律冲突与法律适用

3、程序：责令限期拆除决定——催告——报请政府强制执行——政府责成有关单位强制拆除

征地工作关系到我国城市化建设、社会稳定和经济发展。正因为征地工作与人们的关系紧密，问题矛盾突出，所以相关部门的工作人员更应该做好征地工作各个环节的具体安排，保证征地工作顺利开展。同时，国家需要进一步明确征地措施、相关补偿及被征地者后续生活问题，只有这样才能真正解决征地过程中存在的问题，才能保障社会和谐稳定。

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