这7件大事没做，你的房屋依法就不能被征收

自从2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施以来，只要涉及国有土地上房屋的征收活动，都应该严格按照该条例的规定实施征收，即由市、县级人民政府为了公共利益的需要，针对需要征收的范围下发征收决定，然后收回国有土地使用权。市、县级人民政府下发征收决定是一个具体的行政行为，被征收人对该行为不服，可以在收到征收决定之日起60日内复议或者6个月内诉讼。因为征收决定的下发，涉及被征收人安身立命的房屋，对被征收人的权益影响重大，在下发征收决定之前的一系列工作就显得尤为重要，程序正当原则是对政府部门的基本要求。

政府部门作出征收决定的基本程序：

政府部门作出征收决定需要遵循的程序是：建设项目立项、建设用地规划许可、国有土地使用权批准、建设工程规划许可、拟定房屋征收补偿方案、组织对征收补偿方案论证和征求被征收人意见、公布征求征收补偿方案的意见情况和修改情况、社会稳定风险评估、政府常务会议讨论、拨付征收补偿费用、房屋征收决定公告、收回国有土地使用权。那么在征收决定下发前，政府部门应该做哪些工作呢？下面我们来一一说明：

一、取得相应的立项、规划等前置行为的法律批准文件

1.建设项目的立项批复文件：政府从经济效益、资源配置和社会效益等角度进行论证，取得建设项目的立项批复文件，这是市、县级人民政府作出房屋征收决定前最先需要获得的文件，否则，其他行为将无法进行；

2.建设用地规划许可证：为了确保利用土地的合法性，建设单位还必须向自然资源和规划部门申请获得建设用地规划许可证，让征收房屋的行为符合土地利用总体规划，维护建设单位按照城市规划利用土地的合法权益；

3.国有土地使用权批准文件：主要有两种，一是建设单位通过政府划拨的方式取得土地使用权的，提交的国有土地使用权批准文件；二是建设单位有偿取得国有土地使用权批准文件的，提交国有土地使用权出让、转让合同；

4.建设项目环评审批行为：对规划实施后可能造成的对环境的影响作出的分析和预测，提出相应的解决方案，由建设单位报送规划部门审批，由规划部门进行批准；

5.建设工程规划许可：是指城市规划行政主管部门依法核发的，确定相关建设工程符合城市总体规划的法律凭证，如果建设单位没有取得建设工程规划许可证，其所建的建筑可能涉嫌违法建筑，不能取得房地产权属证件。

以上这5个文件既是市、县级人民政府作出房屋征收决定的证据，又是其作出征收决定的依据，如果缺少任何一个，就意味着市、县级人民政府作出的征收决定存在适用法律法规错误的问题。

二、拟定征收补偿方案

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条和第十条的规定，市、县级人民政府负责本区域的征收补偿工作。房屋征收部门拟定房屋征收补偿方案，报市、县级人民政府。房屋征收部门一般在拟定征收补偿方案前，对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积、建造年代、结构等情况进行调查登记，依据调查登记情况、预评估价格和相关规定拟定征收补偿方案。

拟定的征收补偿方案的内容一般包括：房屋征收与补偿的法律依据、房屋征收的目的、房屋征收的范围、实施时间、征收与补偿的原则、补偿方式与金额、补助和奖励、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁过渡方式和期限等。拟定的征收补偿方案应当符合合法、合理和可行的基本原则，保证被征收人的生活水平不降低，长远生计有保障。

三、论证和征求意见

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条第二款的规定：“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见的期限不得少于30日。”

市、县级人民政府在收到房屋征收部门拟定的征收补偿方案后，应当组织发展改革部门、自然资源和规划部门、环境保护部门和财政等部门对征收补偿方案是否符合《土地管理法》《城乡规划法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》和其他法律法规的规定进行论证，论证可以采取书面论证和论证会的方式。论证的主要内容包括：需要用地的建设项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，房屋征收范围是否科学合理，征收补偿方案是否公平合理等，市、县级人民政府根据论证的情况对征收补偿方案进行修改。

市、县级人民政府对征收补偿方案进行论证修改后，应当在征收范围内进行公布，征求广大被征收人的意见，这样才能保证被征收人的知情权、参与权，同时也能保证征收工作的顺利进行，是一个双赢的步骤。

四、公布征求意见和修改情况，必要的情况下组织听证会

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条第一款规定：“市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。”在征收补偿方案征求意见结束后，市、县级人民政府应当将征求意见的情况进行汇总，并对补偿方案进行修改，且及时将征求意见的情况和修改的情况在征收范围内进行公布。

《条例》第十一条第二款规定：“因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。”因此在涉及旧城区改建的项目中，过半数被征收人认为补偿方案不合理要求听证的，市、县级人民政府就应当按照听证的形式和要求举行听证会，以保障广大被征收人的权益。

五、社会稳定风险评估

毕竟对国有土地上的房屋进行征收，涉及的是被征收人得以安身立命的房屋，在一些一线或二线城市，房屋的价值本身就很高，有的是一家几代住在一个房子里，如果被征收，这些人的安置利益得不到保障，肯定会影响社会的稳定。从服务大局和稳定社会的角度出发，市、县级人民政府在作出征收决定的时候，进行社会稳定风险评估就显得必不可少，且是极为重要的。因此《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第一款规定，市、县级人民政府在作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。

根据相关地方性规定的细化，社会稳定风险评估包括以下内容：

（一）征收项目的实施是否符合有关法律法规的要求，是否是为了公共利益的需要；是否符合“四规划一计划”；

（二）征收项目实施的各项准备工作是否充分，包括前述征收补偿方案是否进行了论证并征求公众意见，征收补偿费用是否及时到位，征收法规政策的宣传公示是否到位等；

（三）征收项目的实施是否会引起征收片区内或周边居民的严重不满，征收补偿是否与同类地区的项目存在明显的不公平；

（四）是否具备征收项目的社会稳定风险防范对策和预案措施；

（五）是否存在可能引发群体性上访或影响社会治安的群体性事件的不稳定因素；

（六）是否存在其他不稳定隐患。

社会稳定风险评估可通过问卷调查、民意测验、座谈走访、收集文件资料等多种形式开展，必要时可召开由社会各界代表参加的风险评估论证会。

六、政府常务会议讨论决定

地方政府对某块区域实施征收，一定是经过多方调查论证的，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第一款规定，房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。我们都知道有权力就容易被滥用，为了制约权力，就应该有规制权力的法律法规，这样规定的目的是让政府部门谨慎的行使行政征收的权力，让权力关在制度的牢笼里，在阳光下运行，更能进一步保证广大被征收人的权益落到实处。

涉及被征收人数量“较多”的标准，各地的规定相差较多，从50户到1000户均有，需要具体查阅当地的地方性规定。

七、足额拨付征收补偿费用

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第二款规定，市、县级人民政府在作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用，这是征收工作顺利进行的资金保障。征收项目都要设立专门的资金账户，按照规定往该账户存入足额的资金，不得仅列入市、县级人民政府的基本账户和其他账户。且该资金只能用于征收，不得挪作他用。只有上述前期的准备工作做充分了，市、县级人民政府才能作出该征收区域的房屋征收决定，并在征收范围内进行公告。
正当程序原则是行政法的基本原则之一，也是行政机关在行使行政权力时应当遵循的最基本的原则。具体在征收活动中，在征收房屋之前，应当听取房屋所有权人的意见，使得公共利益与私人利益得以兼顾，并且具有促进决策透明化的作用。在实际的案件操作中，如果缺少其中一项，市、县级人民政府下发的征收决定就是违反法定程序的，根据《行政诉讼法》第七十条的规定，对于违反法定程序的行政行为，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以责令被告重新作出行政行为。因此，如果缺少其中任何一个程序，涉案房屋征收决定就可能被判决撤销。