H 居住权是啥？

您需要了解一下

　　
　　律师说法：吕美玉律师，山西弘韬律师事务所专职律师。擅长处理民间借贷纠纷、侵权责任纠纷、合同纠纷等民商事纠纷以及破产案件等公司法律事务。
　　
2021年1月1日起，中国首部民法典将正式施行，将给我们的生活带来巨大变化。其中一大亮点即新设“居住权”，那么什么是居住权，我们可以获得什么样的权利，该权利又与普通租赁权有何区别，有何优势？
7月5日，山西晚报记者对此采访了山西弘韬律师事务所专职律师吕美玉。
　　民法典关于居住权的规定
　　第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
　　第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：
　　(一)当事人的姓名或者名称和住所；
　　(二)住宅的位置；
　　(三)居住的条件和要求；
　　(四)居住权期限；
　　(五)解决争议的方法。
　　第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
　　第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
　　第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
　　第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
　　什么是居住权？

　　根据民法典的规定，居住权的设立来自于书面的合同或遗嘱，经登记机构申请登记后，对他人的住宅享有占有、使用的权益。
　　适用场景：张先生欲和李女士再婚，但遭到子女的反对。如两人最终没有领取结婚证，张先生可以通过书面遗嘱或与李女士签订居住权合同的形式，为李女士在自己的房屋设立居住权。
　　那么即使张先生去世后，房屋被张先生的子女继承。其子女成为产权所有者。在李女士的居住权仍生效的期限内，张先生的子女也无权让女士搬离，也不能将房屋出租。即使出租，租赁人也无法入住。
　　是否能转租，要具体分析
　　一般情况下，居住权为无偿设立，居住权人不得出租该房屋。房屋所有者也可以约定有偿设定居住权、居住权人可以出租房屋。
　　房屋所有者可以设定他人终生拥有居住权，也可以设定期限。但居住权人不得转让该房屋，其子女也无权继承该房屋。
　　适用场景：上述场景中，如张先生未在居住权合同中明确约定李女士可以转租，则李女士仅可以在房屋内居住，无权对房屋进行转租。李女士去世后，其子女也不能继承该房屋的居住权。
　　居住权与租赁权的区别
　　从设立形式来看，房屋所有者均可通过合同形式设立居住权或租赁权，使他人对自己的房屋享有占有、使用的权利。但区别在于：
　　首先，居住权的设立可以是终生，而租赁合同的期限最高不得超过二十年。
　　其次，设定居住权的房屋仅具有保障居住权利的效果，而不具有流转的商业价值，而租赁权的用途可以是多样的。
　　适用场景：由于居住权的设立需经登记公示。因此，如果小王通过张先生的子女出示的产权证，租赁了该设立了居住权的房屋，则小王无权入住该房屋。
　　现有法律并不要求租赁权的成立必须以登记公示生效。如小王承租了张先生的房屋。张先生去世后，在承租期限内小王有权继续居住该房屋。但承租到期后，张大爷的子女有权不与小王继续签订承租合同，则小王需搬离该房屋。
　　居住权的优势更多是体现在当权利冲突，或权利受损时得到体现。未来，“居住权”的应用场景可能会覆盖到更多领域。
　　例如：张先生的孙子需通过学区房上学，张先生可以通过为自己设定居住权，将房屋过户给子女，达到以房养老的保障。如张先生有多套房屋，也可以通过给李女士在多套房屋设定居住权，而非变更所有权的形式给予对方更好的生活条件。

（山西晚报记者　郭卫艳）