“弃房断供”等于经济自杀

针对目前“断供”问题，从法律角度分析，“断供”是借款人对银行的一种违约行为，根据合同约定及相应法律规定，违违约行为要承担相应的法律责任，业主应充分认识其法律后果，理性应市场发生的各种变化，房地产市场的波动也提醒业主要投资要理性，签约要慎重。当然，“断供”不仅是一个法律问题，需要大家从更深层次分析“断供”造成的原因，从而预防和化解可能因此造成的法律风险和社会问题。“断供等于经济自杀”周垂坤律师告诫市民，断供等于经济自杀，弃房断供不可取。

从法律角度来看此次楼宇“断供”现象

1、在市场经济条件下，房地产交易是一种市场行为，附随相适的交易风险。交易方应当谨慎、应当自担风险、应当对自身交易行为的风险后果负责。

2、因房价巨幅波动而引发的“断供”现象，是市场经济条件下市场规律发生作用的必然结果。

3、房地产按揭，是一种贷款担保合同关系，当事人双方应严格恪守“意思自治”、“诚实信用”合约精神，全面、及时地履行贷款抵押合同所约定的义务。购房者无故“断供”构成违约，依法应承担相应的违约责任；银行作为抵押权人，依法有权行使抵押权以维护其权益。

4、从社会管理者的角色考量。“暴涨”与“暴跌”之间，不过区区几个月，不乏制度监管的疏漏和市场预警机制的缺失。但是，作为宏观市场经济的调控者，政府对市场的调控和干预，只能是宏观的和制度上的，而不是微观的，也不是对具体市场行为的行政强制性干预。因此，对当前的楼宇“断供”现象，政府可以予以关注、协调，但不能强行干涉、介入；否则，就构成公权对私权自治的侵扰。

5、就客观实际而言，时下的楼宇“断供”仅是极个别现象，并未成“潮”。因此，社会传媒和公众都应理性看待，实事求是，而不应夸大、追捧其“社会”效应。

断供后业主将面临的法律风险：

第一，连续3个月或者累计6个月断供的，银行将向法院起诉，要求解除按揭合同，判令业主偿还贷款本金、利息、罚息并承担诉讼费。这类案件，银行基本上百分之百胜诉。判决生效后，业主不能偿付的，银行将申请法院强制执行，拍卖业主的房产，因此发生的执行费、评估费、拍卖费等也将由业主承担。业主将成为诉讼的被告，失去现有房产，这是第一个后果。

第二，在目前房价回落的情况下，拍卖房产所得款项往往不足以清偿上述费用，银行或者承担了担保责任的开发商还有权利继续向业主追讨尚未还清的款项，可以向法院提出对业主其他财产进行强制执行。

第三，断供将会严重影响贷款人的个人信用。断供业主将会成为银行的禁入类客户，其在央行征信系统中的个人信用记录将严重受损，对个人未来生活及商业活动将产生许多障碍，以后再办理贷款甚至信用卡，都将不被批准。

因此业主断供不仅在经济上有损失，就法律后果而言也是极为不利的。无论是房价上涨时开发商反悔，还是房价下跌时业主反悔，要断供或退房，其实都是缺少契约精神和法律意识的表现。选择“断供”，从法律上来讲，就属于主动违约，违反了贷款合同中的约定条款，就要承担相应的违约责任。那些因心理原因而断供的业主应该认识到违约的严重性，改正违约断供的行为。

对于那些经济困难、还款能力不足的业主，律师建议在履行按揭合同的前提下，通过与银行协商的方式解决问题。如可以到银行要求做贷款展期，依据自己可以承担的支出范围，要求银行适当合理地延长自己的还款期限；或者和银行协商改变还款计划，要求先只还利息，暂缓本金的还贷。

从开发商的角度提出以下观点和建议：

1、从法律关系角度讲，开发商与业主之间的房屋买卖合同涉及的权利和义务关系与业主和银行之间的借款关系涉及人事权利和久义务关系是相对独立的，在开发商没有违反买卖合同约定的情况下，业主不能房价下跌和断供的风险转嫁给开发商；

2、开发商应认真研究按揭贷款法律关系中通常涉及三份合同，（开发商和银行之间的按揭贷款合作协议；房屋买卖合同；按揭合同），确保严格履约，避免承担相关的法律责任；开发商要及时办理房地产证，一方面避免业主主张权利，另一方面房地产证办理担保责任可能随之解除；

3、注意按时交房，尤其要防止业主以种种理由拒绝入伙，在业主拒绝入伙时及时采取相应措施，否则可能导致不必要的责任。