物业纠纷中业主应如何维护自身权益

随着经济的不断发展，房地产业的迅猛开发，使人们得已安居，享受更加舒适的生活，但因商品房消费而带来的一系列配套服务，又使得因长期享受福利待遇或一直居住自有房屋的大部分人群不能适应。住房要交物业管理费，取暖要交供暖费，这成为了相比以前生活消费额外进行的开支，使人们交之不甘。又加之物业服务行业在一段时间内是新兴行业，服务需要摸着石头过河，而且国家的相关法律、法规一直未能加以规范，就造成了物业行业服务混乱，标准不明，收费不清的不良局面，从而引发了大规模的物业纠纷，使得法院受理该类案件的数量激增，相关案件的执行难问题，又引发了新一轮的社会矛盾，这些都不利于和谐社会的建立。要从根本上解决物业公司与业主之间的纠纷，笔者认为，还是应该明确双方的责、权、利，使之有规矩自成方圆。
为了使业主在法院应诉过程中更加有利的维护自身的合法权益，我们结合相关事例及物业法规对一些热点的问题进行阐释。

事例：原告为某物业公司，因被告改某逾期未交纳物业费用，而将其诉至大兴区人民法院，要求其给付三年的物业费用5331元，滞纳金2000元。在案件审理过程中，被告改某进行了三点答辩：第一、物业公司与其之间未订立过任何书面物业管理委托合同，因此原告物业公司无权要求其支付相关物业费用；第二、原告物业公司向其索要3年的物业管理费用已超过法律规定的2年诉讼时效，因此不同意支付所欠物业费；第三、物业公司未对其居住的房屋及时进行修缮，造成其居住的房屋墙体多处裂缝、窗口漏雨、灯头损坏，不能正常居住使用，因此不同意支付物业费用。

大兴法院审理后，对被告改某提出的未签订书面物业合同、案件已超过诉讼时效的答辩意见均未予采纳，对改某提出的物业公司服务不到位的答辩意见，改某提供了相关的照片等证据证实，因此认定了物业公司未完全履行义务，在判决中减少了物业公司应收取的物业费用2000元，判决被告改某给付原告物业公司物业费用3331元，因物业公司未完全履行义务，因此其要求被告改某支付滞纳金2000元的诉讼请求，法院也未予支持。

法院做出这样的判决结果是怎样考虑的呢？下面结合这一事例及《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》中的相关规定，进行如下的分析：

问题一：物业公司与业主之间未订立书面的物业管理合同，就可以不交物业费用吗？

关于物业合同的效力问题：物业公司与业主虽未订立书面的服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业公司是有权收取相应的物业费用的。因此，这就是本案中改某虽然在答辩中提出了双方没有书同合同这一观点，但却未得到法院支持的原因了。

问题二：物业纠纷的诉讼时效是2年吗？

物业纠纷案件的诉讼时效，是依照现行法律关于诉讼时效的规定的，但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业公司明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。这也是本案中，改某这一答辩意见未能得到支付的原因。

问题三：物业公司不履行服务义务，也能收取物业费用吗？

物业公司收取的物业费用，是以其为业主提供相关的物业服务为基础的，物业公司的服务不能达到双方合同约定的相关标准，就不能全额收取物业管理费用，业主还可以依照合同要求物业公司承担违约责任。

既然有这样的规定，为什么业主在诉讼过程中仍频频败诉呢？这就显示出诉讼活动中“证据”的重要性了。业主在打官司的过程中，往往只注重向法官表达自已主观的意见，却不重视提取相关客观证据，使得法官在审案过程中，也是爱莫能助了。

证据的提供是靠当事人自行调取的，当事人不能存有自身是弱势群体，完全依靠法院的想法，因为法律明确规定了，只有以下三种情况，当事人才能申请法院调取证据：

（一）申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料；

（二）涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；

（三）当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。

本案中，改某就依法提供了物业公司服务不符合标准的有力证据，得到了法院的支持，避免了交纳不应该交纳的费用，维护了自已的合法权益。

除了这个事例反映出的三点问题，笔者认为还有几个问题是值得注意的。

第一，业主不能因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用。

第二，物业管理区实行整体供热的，部分业主要求停止供热并以此为由拒绝交纳供暖费用的，不予支持。

第三、业主拖欠物业服务费用，物业公司可以请求一并支付滞纳金。

作为社会的组成分子，我们希望生存的环境更加舒适，生活的氛围更加和谐，这需要我们每个人的努力，知法、守法、更加会运用法律维护自身的合法权益，是我们能够更好生活的有力保证。